Vay tiền tỷ mua nhà “ở tạm” vài năm rồi bán đi lấy tiền trả nợ

Không "đào" đâu ra mấy tỷ trong tay để "mua đứt" một căn nhà, thế nên vay ngân hàng, vay người thân bạn bè là lựa chọn của không ít người với mong muốn có tên trên sổ hồng. Vay mượn khi tậu tài sản lớn là chuyện thường tình và cũng không có gì đáng bàn. Tuy nhiên, việc không tính toán kỹ khả năng trả nợ khi đặt bút ký vào hợp đồng vay tiền, lại là vấn đề đáng lo ngại.

Bởi nếu mất khả năng trả nợ khi dư nợ vẫn đang là tiền tỷ, thì tài sản cũng chẳng giữ được. Dù không ai mong muốn nhưng việc vay tiền tỷ mua nhà rồi lại bán nhà để trả nợ tiền tỷ, là hoàn toàn có thật…

Có nhà nhưng thực tế cũng chỉ là đi thuê

Không khó để bắt gặp những lời than thở như vậy trong các cộng đồng bàn chuyện mua nhà, hay các vấn đề liên quan đến quản lý tài chính.

Cách đây chưa lâu, một cô vợ ở Hà Nội có tâm sự về việc vừa mua nhà được 5 tháng thì bỗng dưng… thất nghiệp. Cố gồng để trả nợ nhưng cũng sắp không gồng nổi nữa vì mãi chẳng tìm được việc làm, tiền đâu ra mà "nuôi nhà".

"Em 30 tuổi còn chồng 34 tuổi. Bọn em có 2 thiên thần nhỏ. Trước đây thu nhập trung bình của 2 đứa được khoảng 30 triệu/tháng. Sau 8 năm lấy nhau, bọn em tích góp được 1,7 tỷ đồng. Gần đây thì người thân - bạn bè hỗ trợ cho vay 1,8 tỷ không lấy lãi, nên bọn em đã quyết định mua nhà 3,5 tỷ ở Yên Nghĩa (Hà Nội. Nhưng sau khi mua nhà được 5 tháng thì em thất nghiệp. Hiện giờ em đang rất chông chênh, không biết cố được đến bao giờ nữa…" - Cô viết.

Vợ chồng Thùy Linh (31 tuổi) ở Hà Nội cũng trong tình cảnh tương tự, cái khác chỉ là sau 2 năm mua nhà, tổng thu nhập của gia đình mới bị giảm và hiện tại thì vợ chồng cô cũng không băn khoăn gì nữa. Đơn giản vì đã bán nhà để trả hết nợ rồi.

"Hồi quyết định vay mua nhà thì thu nhập của 2 đứa mình được khoảng 60 triệu/tháng. Từ cuối năm 2024 thì thu nhập cứ giảm dần, phần vì mình bị giảm lương và có những khoảng thất nghiệp. Đỉnh điểm là từ tháng 4/2025, tổng thu nhập của cả nhà còn 17 triệu mà tiền trả nợ ngân hàng đã gần 12 triệu.

Vợ chồng mình cũng cố nuôi hy vọng sẽ sớm tìm được việc với mức lương tốt nhưng khó quá. Đến cuối tháng 6 vừa rồi thì hết lực nên bán nhà rồi. Chứ cứ rút tiết kiệm ra để trả nợ thì cũng không ổn" - Thùy Linh chia sẻ.

Vợ chồng Anh Đức (sinh năm 1988 ở TP.HCM) cũng chung cảnh ngộ với gia đình Thùy Linh. Đầu năm 2021, Anh Đức và vợ quyết định mua căn hộ 2 phòng ngủ giá 2,7 tỷ đồng. Cả hai vay ngân hàng 1,2 tỷ, tính cả lãi suất thả nổi khiến khoản trả hàng tháng lên tới gần 14 triệu.

"Mỗi tháng, vợ mình làm 2 ca, còn mình nhận thêm việc giao hàng vào buổi tối. Nhưng thu nhập cũng chẳng đủ bù trả lãi vay mua nhà. Đến tháng thứ 7, chúng mình liên tục trễ hẹn trả nợ ngân hàng, mình biết đó là thời điểm phải bán nhà đi" - Anh Đức kể.

Vay tiền mua nhà, tính toán thế nào để không phải bán nhà lấy tiền trả khoản vay?

Nếu quyết định vay tiền mua nhà, bạn cần lưu tâm 3 vấn đề dưới đây, để phòng trường hợp mua nhà xong, áp lực trả nợ lại trở thành gánh nặng quá lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới chất lượng cuộc sống, dẫn đế kết cục bán nhà trả nợ.

1 - Phương án tính toán khoản vay mua nhà

Để khoản vay mua nhà không ảnh hưởng tới chi tiêu, sinh hoạt chung của bản thân hoặc gia đình, bạn có thể áp dụng quy tắc 28/36.

Quy tắc 28/36 có nguồn gốc từ các ngân hàng Mỹ, thường được dùng để xem xét các khoản vay thế chấp mua nhà không được chính phủ hậu thuẫn. Quy tắc này vừa giúp phía ngân hàng chọn lọc được khách vay có khả năng chi trả tốt, vừa giúp người đi vay mua nhà tự cân nhắc khả năng tài chính của bản thân.

Theo quy tắc 28/36: Bạn chỉ nên dành tối đa 28% tổng thu nhập hàng tháng của mình cho khoản vay mua nhà, và tối đa 36% thu nhập cho toàn bộ các khoản vay khác.

Ví dụ: Thu nhập hàng tháng của bạn là 40.000.000 đồng. Như vậy, trong 1 tháng:

- Số tiền tối đa mà bạn nên dành cho khoản vay mua nhà là: 40.000.000 x 28% = 11.200.000.

- Số tiền tối đa mà bạn nên dành cho tất cả các khoản nợ khác (bao gồm cả nợ vay mua nhà) là: 40.000.000 x 36% = 14.400.000.

2 - Ưu tiên vay tiền người thân trước khi vay ngân hàng

Nếu bắt buộc phải vay tiền mua nhà, hãy ưu tiên vay người thân trước khi vay ngân hàng, vì thông thường, vay người thân sẽ không mất lãi; hoặc nếu lãi, khoản lãi có thể cũng sẽ "nhẹ nhàng" hơn nhiều lãi vay ngân hàng.

Vậy nên, cố gắng vay tiền người thân, đồng thời lên kế hoạch tiết kiệm để trả nợ cho họ, rồi xem còn thiếu bao nhiêu, hãy vay ngân hàng.

3 - Không được phép loại trừ khả năng bị giảm thu nhập sau khi vay tiền mua nhà

Khi thu nhập ổn định, việc trả nợ hàng tháng có thể không phải áp lực quá lớn. Tuy nhiên, cuộc sống luôn tiềm ẩn những bất trắc như mất việc, ốm đau, hoặc các vấn đề kinh tế khác có thể dẫn đến giảm hoặc mất thu nhập. Nếu đã quyết định vay tiền mua nhà hoặc mua BĐS, đặc biệt là trong bối cảnh hiện tại, đừng bao giờ bỏ qua khả năng bản thân có thể bị giảm thu nhập/mất thu nhập.

Việc trả nợ mua nhà là một cam kết tài chính dài hạn và thường chiếm một phần không nhỏ trong thu nhập hàng tháng. Nếu không tính toán đến khả năng giảm thu nhập, bạn có thể phải thắt chặt chi tiêu quá mức khi tình huống xấu xảy ra, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình. Việc có sự chuẩn bị trước giúp bạn có thể duy trì một mức sống chấp nhận được ngay cả khi thu nhập bị ảnh hưởng.