Người đàn ông vừa bán nhà 7,4 tỷ đồng thì hay tin được đền bù giải tỏa, nhanh chóng kiện người mua đòi lại, tòa phán quyết: “Lỗi là do anh”

Bán nhà xong mới biết được bồi thường lớn

Năm 2021, người phụ nữ họ Trương ở Ninh Ba, tỉnh Chiết Giang, Trung Quốc đã mua lại một căn hộ rộng 55 m2 của ông Lý, thông qua một công ty môi giới bất động sản. Sau khi các bên thương lượng, giá bán được chốt là 2 triệu NDT (khoảng 7,5 tỷ đồng).

Ông Lý (bên bán), bà Trương (bên mua) và công ty môi giới sau đã cùng ký hợp đồng mua bán nhà. Bà Trương đã thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà, và hai bên hoàn tất thủ tục sang tên quyền sở hữu ngay trong ngày ký hợp đồng. Theo thỏa thuận, căn nhà sẽ được bàn giao vào ngày hôm sau.

Tuy nhiên, đúng ngày hôm sau, chính quyền quận Ngân Châu, Ninh Ba lại ban hành thông báo thu hồi đất, trong đó căn hộ vừa bán của ông Lý nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa. Điều này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu hợp pháp căn hộ sẽ được đền bù hoặc đổi nhà mới theo chính sách hỗ trợ tái định cư.

Nhận tin này, ông Lý lập tức liên hệ với bà Trương để hủy bỏ giao dịch, với lý do “giá bán quá thấp so với giá trị thực tế nếu được bồi thường”. Tuy nhiên, bà Trương kiên quyết từ chối. Thương lượng không thành, ông Lý đã khởi kiện bà Trương và công ty môi giới, yêu cầu tòa án hủy hợp đồng và buộc bà Trương trả lại quyền sở hữu căn nhà, đồng thời hoàn lại toàn bộ 2 triệu NDT tiền mua.

Tại phiên tòa, ông Lý trình bày rằng theo chính sách bồi thường của địa phương, căn hộ cũ 55 m2 của ông có thể được đổi thành căn hộ mới rộng hơn 90 m2. Tính theo giá trung bình 30.000 NDT/m2, ông ước tính mình đã thiệt hại ít nhất 1 triệu NDT (hơn 3,7 tỷ đồng). Ông cáo buộc bà Trương và công ty môi giới cố tình giấu thông tin về việc khu dân cư sắp bị giải tỏa. 

Đáp lại, bà Trương bác bỏ toàn bộ cáo buộc của ông Lý và đưa ra ba luận điểm phản biện rõ ràng:

Thứ nhất, đây là giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Bà Trương là người lớn tuổi, nhờ công ty môi giới tìm giúp căn nhà phù hợp. Việc mua bán diễn ra công khai, ông Lý hoàn toàn tự nguyện ký kết hợp đồng và đề nghị sang tên ngay trong ngày.

Thứ hai, thông tin quy hoạch không hề bí mật. Tin đồn về việc khu dân cư có thể bị giải tỏa đã lan truyền rộng rãi trong nhiều tháng. Ngay cả bảo vệ tòa nhà cũng biết. Là chủ sở hữu, không thể nói ông Lý “không hay biết gì”. Hơn nữa, toàn bộ thủ tục sang tên, chuyển quyền sử dụng đã hoàn tất đúng quy định.

Thứ ba, việc giải tỏa vẫn chưa có kết luận cuối cùng. Chính quyền mới chỉ thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định đền bù cụ thể. Do đó, việc ông Lý lấy lý do “thiệt hại” để đòi hủy hợp đồng là thiếu căn cứ và đi ngược nguyên tắc thiện chí trong giao dịch dân sự.

Tranh chấp đến hồi kết và phán quyết cuối cùng

Sau quá trình xem xét, Tòa án Nhân dân quận Ngân Châu tuyên bác toàn bộ yêu cầu của ông Lý. Tòa khẳng định hợp đồng môi giới và hợp đồng mua bán giữa ông Lý, bà Trương cùng công ty môi giới đều hợp lệ, được ký kết trên cơ sở tự nguyện và tuân thủ pháp luật.

Theo tòa, các điều khoản quan trọng như giá bán, thời điểm sang tên, thời hạn bàn giao đều được hai bên thống nhất rõ ràng, và việc hoàn tất thủ tục sang tên ngay trong ngày là do chính ông Lý đề xuất, chứ không phải do bà Trương hay bên môi giới ép buộc.

Khi xuống thực địa, thẩm phán xác minh rằng tin đồn quy hoạch giải tỏa đã lan truyền trong khu vực từ lâu. Ông Lý thậm chí còn đăng tin bán nhà ở nhiều công ty môi giới khác nhau, cho thấy ông phải biết rõ tình hình thực tế. Vì vậy, ông không thể nói mình bị “bất ngờ” trước thông tin giải tỏa.

Tòa cho rằng, khi rao bán, ông Lý đã tự cân nhắc yếu tố quy hoạch trong việc định giá. Giá bán 2 triệu NDT (khoảng 7,5 tỷ đồng) không thấp hơn mặt bằng giá chung của các căn hộ tương tự cùng khu vực, do đó không thể coi là bán rẻ hay bị thiệt hại.

Vì vậy, lỗi thuộc về ông Lý, người đã không thận trọng khi quyết định bán nhà. Bà Trương đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và đã là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ. Không có căn cứ pháp lý nào cho phép hủy bỏ hợp đồng đã hoàn tất.

Thẩm phán viện dẫn Điều 533 Bộ luật Dân sự Trung Quốc, quy định: “Sau khi hợp đồng được ký kết, nếu hoàn cảnh thay đổi lớn mà các bên không thể lường trước được, không thuộc rủi ro kinh doanh, và việc tiếp tục thực hiện hợp đồng gây ra sự bất công rõ ràng cho một bên, thì bên bị ảnh hưởng có thể yêu cầu thương lượng lại hoặc yêu cầu tòa án thay đổi, hủy bỏ hợp đồng.”

Trong vụ việc này, ông Lý không chứng minh được rằng việc căn nhà bị thu hồi là một “biến cố không thể lường trước”. Trái lại, các chứng cứ cho thấy thông tin quy hoạch đã được lan truyền từ trước, và ông hoàn toàn có khả năng biết hoặc phải biết khi ký hợp đồng. Do đó, tòa kết luận: ông Lý không đủ điều kiện để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán với bà Trương.