Chuyện lạ ở Mỹ: Người dân không dám bán nhà, nhiều chủ nhân mắc kẹt trong chính căn hộ của mình, lý do là gì?

Thị trường bất động sản (BĐS) Mỹ đang đối mặt với một nghịch lý đáng lo ngại: hàng triệu ngôi nhà, đặc biệt là những căn lớn phù hợp cho hộ gia đình, đang bị mắc kẹt bởi chính những chủ sở hữu muốn bán chúng.

Lý do không nằm ở việc thiếu người mua, mà là rào cản từ thuế lãi vốn (Capital Gain Tax), một khoản thuế mà nhiều người Mỹ, đặc biệt là thế hệ Baby Boomers, đang phải gánh chịu khi bán đi "tổ ấm" đã gắn bó hàng thập kỷ.

Từ giấc mơ thành gánh nặng

Tại nhiều khu phố ở California, bạn sẽ bắt gặp không ít những ngôi nhà rộng hàng nghìn foot vuông, nơi chỉ còn hai người già sinh sống. Không phải họ không muốn chuyển đi để tìm một mái ấm nhỏ hơn, tiện lợi hơn. Vấn đề nằm ở một rào cản tài chính: thuế lãi vốn từ việc bán nhà.

Kể từ năm 1997, luật thuế lãi vốn đã quy định rằng các cặp vợ chồng phải nộp thuế lên đến 20% cho phần lợi nhuận từ việc bán nhà vượt quá 500.000 USD (250.000 USD cho người độc thân). Dù ban đầu con số này có vẻ lớn, nhưng sau gần ba thập kỷ giá nhà tăng chóng mặt - đặc biệt là ở các thị trường nóng như California, Florida hay New York - thì ngưỡng này trở nên quá lỗi thời.

Báo cáo của Hiệp hội Môi giới Quốc gia (NAR) cho thấy khoảng 34% chủ nhà hiện có thể vượt mức 250.000 USD và 10% vượt ngưỡng 500.000 USD nếu bán.

Hệ quả là hàng triệu người cao tuổi, vốn muốn bán nhà để về sống trong cộng đồng về hưu hoặc đơn giản chỉ để giảm chi phí bảo trì, bị mắc kẹt lại trong những căn nhà quá khổ so với nhu cầu. Họ đang ngồi trên khối tài sản lớn nhưng không thể chuyển hóa thành tiền cho tuổi hưu vì lo sợ thuế.

Joel Friedman, 71 tuổi, ở miền Nam California, là một ví dụ điển hình. Ông và vợ, Kathryn, muốn bán ngôi nhà 5 phòng ngủ rộng 5.000 mét vuông của mình để chuyển đến một cộng đồng dành cho người lớn tuổi.

"Có hàng triệu lý do tại sao chúng tôi muốn chuyển đi, nhưng chúng tôi không làm được vì khoản thuế quá nặng nề," ông Friedman chia sẻ.

Lợi nhuận từ việc bán nhà của họ sẽ vượt xa ngưỡng 500.000 USD, đồng nghĩa với một khoản thuế khổng lồ có thể lên tới 20% lợi nhuận, một con số đáng sợ đối với những người đang dựa vào tài sản đó để chi trả cho các khoản chi phí hưu trí, y tế và chăm sóc dài hạn.

Tình trạng mắc kẹt này của các chủ nhà lớn tuổi đang tạo ra một hiệu ứng domino trên thị trường. Hàng triệu ngôi nhà lớn, đáng lẽ phải được bán để nhường chỗ cho các gia đình trẻ cần không gian rộng hơn, lại không xuất hiện trên thị trường.

Theo Redfin, nhóm "empty-nesters" (vợ chồng đã về hưu, không còn con ở cùng) đang sở hữu gấp đôi số nhà ba phòng ngủ trở lên so với các gia đình trẻ có con. Những căn nhà lẽ ra phải được luân chuyển trên thị trường lại bị mắc kẹt vì chính sách thuế.

"Thật nghịch lý khi chính sách thuế lại khuyến khích những người 75 tuổi giữ khư khư căn nhà sáu phòng ngủ, trong khi cả nước kêu gọi giải quyết tình trạng thiếu nhà ở", bà Mary Ellen Taylor, một chủ nhà 75 tuổi tại Washington DC nhận xét.

Điều này góp phần làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở gia đình trên toàn quốc, đẩy giá cả lên cao và khiến giấc mơ sở hữu nhà trở nên xa vời hơn đối với nhiều người trẻ.

"Việc này không nhất thiết dẫn đến tăng nguồn cung; nó chỉ dẫn đến sự luân chuyển trong thị trường nhà ở, nhiều hoạt động bán nhà hơn, đặc biệt là ở các thị trường đắt đỏ", chuyên gia kinh tế Selma Hepp tại CoreLogic nhấn mạnh.

Cải cách

Nhận thức được vấn đề, các nhà làm luật đang cân nhắc những giải pháp có thể. Tổng thống Mỹ Donald Trump gần đây đã bày tỏ ý định loại bỏ hoàn toàn thuế lãi vốn đối với việc bán nhà để "thúc đẩy" thị trường. Hạ nghị sĩ Marjorie Taylor Greene (Đảng Cộng hòa) đã đưa ra dự luật tương tự.

Tuy nhiên, cũng có những đề xuất ôn hòa hơn. Hạ nghị sĩ Jimmy Panetta (Đảng Dân chủ) đã đề xuất dự luật nhằm tăng gấp đôi ngưỡng miễn thuế lên 500.000 USD cho cá nhân và 1 triệu USD cho các cặp vợ chồng, đồng thời điều chỉnh theo lạm phát. Mục tiêu là khuyến khích nhiều chủ nhà hơn bán tài sản của họ mà không gây ra những xáo trộn quá lớn.

Dẫu vậy, một số chuyên gia cảnh báo việc xóa thuế có thể làm tăng giá nhà, đồng thời tạo lợi ích bất cân xứng cho những hộ gia đình giàu có ở các thị trường đắt đỏ như California, New York. Về ngân sách, nó có thể khiến liên bang mất hàng trăm tỷ USD doanh thu thuế trong thập kỷ tới.

Ngay cả khi thuế được điều chỉnh, câu hỏi lớn vẫn còn: nguồn cung nhà ở Mỹ vốn đã khan hiếm trầm trọng. Khi những ngôi nhà lớn được "giải phóng" khỏi thuế, người bán vẫn cần một nơi để sống. Nếu không tăng tốc xây dựng nhà ở vừa túi tiền, cải cách thuế chỉ đơn thuần dịch chuyển vấn đề thay vì giải quyết nó.

Từ một chính sách thuế nhằm tạo công bằng tài chính, thuế lãi vốn trên nhà ở đang vô tình "khóa" hàng triệu căn nhà khỏi thị trường, ảnh hưởng đến cả thế hệ trẻ lẫn nền kinh tế. Trong bối cảnh lãi suất cao và khủng hoảng nguồn cung kéo dài, việc tìm ra điểm cân bằng giữa bảo vệ ngân sách, hỗ trợ người già và giải phóng nhà ở trở thành bài toán khó mà chính quyền Mỹ không thể né tránh.

*Nguồn: BI, Fortune