Phát hiện nhân viên văn phòng 30 tuổi lương 84,5 triệu đồng/tháng, 4 năm mua được 15 căn nhà

Mới đây, hành trình đầu tư BĐS của một nhân viên văn phòng 30 tuổi tại Kyushu (Nhật Bản) đã khiến nhiều người phải trầm trồ. Theo chia sẻ của chính chủ, hiện tại, anh sở hữu tổng cộng 3 tòa chung cư và 1 căn nhà riêng, tương đương 15 căn hộ cho thuê, chỉ sau khoảng 4 năm bắt đầu đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên đó chỉ là nghề tay trái, công việc chính của anh vẫn là nhân viên văn phòng với thu nhập 6 triệu yên/năm (khoảng 1,05 tỷ đồng), tương đương 500.000 yên/tháng (khoảng 84,5 triệu đồng).

Không phải một "đại gia địa ốc" thường xuyên xuất hiện trên mạng xã hội, người đàn ông này tự nhận mình là một nhà đầu tư khá bình thường. Chiến lược anh lựa chọn là mua những tòa chung cư cũ tại các thành phố địa phương, ưu tiên những bất động sản có tỷ suất lợi nhuận cao và hướng tới việc duy trì tỷ lệ người thuê ở mức 100%.

Đầu tư BĐS không hề "ngon ăn"

Hành trình đầu tư bắt đầu vào năm 2022, khi anh xuống tiền mua một tòa chung cư gỗ cũ gồm 6 căn tại một thành phố địa phương ở Kyushu. Giá mua là 27 triệu yên (khoảng 4,73 tỷ đồng). Thời điểm nhận tài sản, 2 trong số 6 căn đang bỏ trống.

Sau đó, trong khoảng 4 năm vận hành, người đàn ông này lần lượt trải qua nhiều vấn đề mà những người mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản có thể khó hình dung nếu chỉ nhìn vào các bảng tính lợi nhuận do bên bán cung cấp. Từ việc tìm khách thuê, tự sửa chữa, xử lý các hạng mục xuống cấp, người thuê chậm hoặc không trả tiền, làm hồ sơ bảo hiểm cho tới nghĩa vụ trả khoản vay, gần như mọi khoản chi phí thực tế đều xuất hiện.

Hiện tại, cả 6 căn trong tòa nhà đầu tiên đều đã được lấp đầy. Tiền thuê và phí dịch vụ chung mỗi tháng đạt khoảng 291.000 yên (khoảng 51 triệu đồng). Nếu lấy mức doanh thu này so với giá mua 27 triệu yên, tỷ suất lợi nhuận gộp khi tòa nhà đạt 100% công suất vào khoảng 12,9%.

Con số 12,9% thoạt nhìn khá hấp dẫn, nhưng không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu có thể bỏ túi toàn bộ số tiền. Sau khi trừ phí quản lý, tiền trả khoản vay, thuế bất động sản, chi phí quản lý bể phốt và bảo hiểm cháy nổ, chủ nhà còn phải dành một khoản dự phòng cho những giai đoạn căn hộ trống hoặc phát sinh sửa chữa.

Cuối cùng, số tiền thực sự có thể tự do sử dụng mỗi tháng còn chưa tới 100.000 yên (khoảng 17,5 triệu đồng). Đây cũng là một trong những điểm khác biệt lớn giữa "doanh thu cho thuê" và số tiền thực tế còn lại trong túi nhà đầu tư.

Một trường hợp khác cũng khá nan giải là người thuê không trả tiền đủ tiền khiến anh phải tự bỏ ra khoảng 200.000 yên (khoảng 35 triệu đồng), dù tài sản đã sử dụng dịch vụ bảo lãnh tiền thuê. Trên thực tế, có công ty bảo lãnh không có nghĩa là mọi thiệt hại phát sinh khi người thuê bỏ tiền thuê đều được bù đắp hoàn toàn.

Nhìn lại 4 năm đầu tư, người đàn ông cho rằng tỷ suất lợi nhuận được quảng cáo trong tài liệu bán hàng chỉ nên được xem là điểm khởi đầu. Một bất động sản có thể đạt tỷ suất 12,9% trên giấy tờ khi được lấp đầy hoàn toàn, nhưng dòng tiền thực tế còn phụ thuộc vào tỷ lệ trống, chi phí sửa chữa, thuế, bảo hiểm, quản lý và những khoản phát sinh trong quá trình vận hành.

Lời khuyên cho người đang muốn đầu tư BĐS

Với người đang cân nhắc bước vào lĩnh vực này, người đàn ông khuyên rằng không nên quá nóng vội và đặt kỳ vọng lợi nhuận cao. Đằng sau 15 căn hộ đang được lấp đầy là 4 năm xử lý các vấn đề phát sinh, tính toán dòng tiền và chấp nhận những khoản chi phí không xuất hiện trong những con số lợi nhuận đẹp mắt ban đầu.

Quan trọng hơn, anh nhấn mạnh đầu tư BĐS không nên là công việc chính nếu bản thân chưa có nhiều kinh nghiệm. Đó cũng là lý do anh vẫn tiếp tục duy trì công việc văn phòng, kết hợp với việc mở rộng danh mục bất động sản. Từ một nhân viên có thu nhập 6 triệu yên/năm (khoảng 1,05 tỷ đồng), người đàn ông đã xây dựng danh mục gồm 15 căn cho thuê, tạo ra khoảng 7,5 triệu yên doanh thu tiền thuê mỗi năm (khoảng 1,31 tỷ đồng).

Câu chuyện này không đưa ra một công thức duy nhất để đầu tư bất động sản thành công. Thay vào đó, nó cho thấy một khía cạnh thực tế hơn: Ngay cả với những bất động sản có tỷ suất lợi nhuận cao, nhà đầu tư vẫn phải tính đến hàng loạt chi phí và rủi ro trong quá trình vận hành. Với người mới bắt đầu, việc hiểu rõ số tiền thực sự còn lại sau tất cả các khoản phải trả có thể quan trọng không kém việc nhìn vào tỷ suất lợi nhuận được ghi trên sổ sách.

(Nguồn: note.com)