Giá chung cư tăng như một “cơn dông mùa hè”: Tiến sĩ Vũ Đình Ánh bày nhà đầu tư 4 lời khuyên phân biệt tăng giá thật và tăng giá ảo, tránh mất tiền oan

Giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đang cao gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội trong năm 2023 là 150 triệu đồng/ người. 

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh

Trong buổi talkshow "Hạ nhiệt "sốt" giá chung cư" do báo Tiền Phong tổ chức, khi được hỏi về nguyên nhân dẫn tới hiện tượng giá chung cư tăng mạnh gần đây, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia Tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả bộ Tài chính cho rằng chính nguồn cung bị thắt chặt là nguyên nhân tăng giá chung cư vì rất ít dự án khởi công trong vòng 5 năm đổ lại, dự án đơn lẻ khác gần như là tắc.

Thậm chí, phân khúc trung cấp và cao cấp được tập trung ưu tiên phát triển cho thấy cơ cấu nhà chung cư trên thị trường đang có vấn đề.

Tiến sĩ cho rằng, trên thị trường có hiện tượng "thổi" giá chung cư đi lên, tuy nhiên cũng không ít nguyên nhân xuất phát từ tình trạng thực tế.

"Chúng ta phải nhìn rõ, đánh giá diễn biến đó cái nào là nguyên nhân thực tế. Ví dụ rất nhiều doanh nghiệp bất động sản nói với tôi trong thời gian qua các chi phí đầu vào cho các dự án đầu tư bất động sản đã tăng lên.

Nếu cùng một căn nhà đó, chất lượng y hệt như nhau, vị trí như nhau, cách đây 2 năm nó chỉ là 30 triệu thì bây giờ nó lên đến 60 triệu. Như vậy mới đáng lo ngại và mới có biện pháp xử lý cho phù hợp", Tiến sĩ nhận định.

Ông nhấn mạnh, các cơ quan chức năng cần tập trung phân biệt khu vực nào biến động giá thật và giá ảo để có biện pháp xử lý cho phù hợp. Nên hạn chế thấp nhất sử dụng các công cụ hành chính mà phải sử dụng công cụ kinh tế, tài chính để can thiệp và bình ổn thị trường.

Ông cho biết người dân, nhà đầu tư và đầu cơ trên thị trường bất động sản đều là những thành tố cần thiết làm nên thị trường, có vai trò vô cùng quan trọng. Có 4 lời khuyên tiến sĩ đưa ra để giúp nhà đầu tư "đứng vững" trước con sóng này như sau:

Thứ nhất, tự mình thu thập thông tin để đánh giá. Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động mạnh, thông tin chuẩn và chính xác rất quan trọng.

Thứ hai, nhà đầu tư và đầu cơ có lợi thế hơn trên thị trường khi hiểu rõ nguyên nhân tại sao tại khu vực này sản phẩm bất động sản có mức giá biến động như vậy. Dựa trên hiểu biết, họ sẽ đưa ra dự báo và căn cứ để xuống tiền cho sản phẩm chung cư nào đó. Điều này cho thấy việc tìm hiểu là rất cần thiết.

Một ví dụ tiêu biểu mà tiến sĩ đưa ra là chung cư mini. Cụ thể ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, chung cư mini tạo ra lệch pha về cung cầu rất lớn. Nếu họ cứ lao vào đầu tư chung cư mini, họ sẽ hứng chịu cảnh không khai thác được tài sản và khả năng thua lỗ gần như là chắc chắn.

Thứ ba, các nhà đầu tư hay đầu cơ cần nắm bắt nội dung cụ thể Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật nhà ở và Luật đất đai – những điều luật sẽ tác động rất mạnh tới thị trường thời gian tới.

Vì thế, nếu xác định đó là giá thật thì nên quyết định sở hữu bất động sản luôn để tránh tài sản tiếp tục lên giá.

Thứ tư, đòn bẩy tài chính là công cụ rất quan trọng để mua được bất động sản. Thời gian gần đây, lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức rất thấp và dự kiến xu thế tương lai rất khó có cơ hội tiếp tục giảm lãi suất như vậy. Vì thế người mua nhà nên tận dụng cơ hội tại thời điểm này.

Giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhất là phân khúc căn hộ tại Hà Nội vào quý vừa qua. Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, chỉ số giá chung cư thủ đô đã tăng 48% so với Q1/2019 và tăng 8% so với Q4/2023. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Ông Phạm Đức Toàn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Property cảm thấy "choáng váng" trước tốc độ tăng giá của chung cư. Ông nhận định đợt tăng giá này như một "cơn dông mùa hè", đến rất nhanh và đi rất nhanh khi giá dần có tín hiệu chững lại.