"Tích góp bao năm cũng không mua được vài m2 đất đấu giá ở quê hương mình"

Đây là suy nghĩ của một người dân Thanh Oai sau phiên đấu giá có tới 7.000 bộ hồ sơ, 1.500 người đăng ký, giá trúng đấu giá cao nhất hơn 100 triệu đồng/1m2 tại huyện Thanh Oai (Hà Nội). Câu hỏi đặt ra sau những phiên đấu giá là đất đang nóng sốt thực sự, người người đổ xô vào mua, hay còn có những chiêu trò nào đó đằng sau?

Giá trúng đấu giá cao hơn từ 5 tới 8 lần

Ngày 10/8, huyện Thanh Oai (Hà Nội) đã tổ chức buổi đấu giá 68 lô đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Các lô đất có diện tích từ 60 đến 85 m2 với giá khởi điểm là từ 8,5 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Theo thông tin từ huyện Thanh Oai, buổi đấu giá có 1.500 người tham gia với số hồ sơ lên đến khoảng 7.000 bộ. Kết thúc phiên đấu giá, các lô đất có giá trúng ở mức thấp nhất là hơn 50 triệu đồng/m2, cao hơn là 80 đến 90 triệu đồng/m2. Cá biệt, một lô góc đã có 1 cá nhân trúng đấu giá với mức giá hơn 100 triệu đồng/m2, mức giá tương đương đất tại trung tâm ở thời điểm trước. So với mức giá khởi điểm, giá trúng đấu giá mỗi lô đất đều cao hơn từ 5 tới 8 lần.

Tổng cộng sau khi đấu giá 86 lô đất, theo mức giá đã trúng đấu giá, huyện Thanh Oai thu về tổng cộng 405 tỷ đồng, bình quân khoảng gần 5 tỷ đồng cho mỗi lô đất.

Ngay khi cuộc đấu giá diễn ra, những hình ảnh cả nghìn người tham gia đấu giá trong thời tiết nóng nực, mức giá lên đến 100 triệu đồng/1m2 cho đất tại một huyện trước đây thuộc tỉnh Hà Tây (cũ) đã được đưa lên và làm dậy sóng mạng xã hội, thu hút hàng nghìn phản hồi.

Trên thực tế, từ năm 2023 đến nay, nhiều phiên đấu giá đất đã được tổ chức tại các huyện như Đan Phượng, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh. Mỗi phiên đấu giá đều thu hút hàng nghìn "nhà đầu tư" tham gia, mức giá trúng đấu giá luôn cao hơn mức giá khởi điểm khoảng 4-5 lần. Tình trạng chen lấn, mất trật tự, ầm ĩ, tranh cãi, trục trặc từng xảy ra ở 1 phiên đấu giá gần đây khiến đơn vị tổ chức đấu giá đã phải tạm dừng đấu giá sau đó tổ chức lại.

Đấu giá đất sẽ còn tiếp tục diễn ra, và theo lời các "nhà đầu tư" thì sẽ còn đông vui hơn nữa. Mỗi lần đấu giá đất là một lần lao xao, khi giờ đây việc đấu giá đất rất được cộng đồng quan tâm.

Người dân có nhu cầu thực khó mua được đất đấu giá

Việc đấu giá đất mang lại nguồn thu cho ngân sách, tăng giá trị sử dụng đất, tăng quỹ đất ở tại các địa phương là điều tích cực có thể thấy được ngay. Thế nhưng bên cạnh đó, công tác thực hiện đấu giá đất phải làm sao để đảm bảo sự công bằng, minh bạch, người dân có nhu cầu mua được đất ở là điều mà các nhà quản lý, các chuyên gia đã đề cấp đến. Chuyện "quân xanh - quân đỏ", các "nhà đầu tư", đội ngũ "cò lái" tham gia để lượt cọc, thu lợi là điều đã xuất hiện lâu nay, làm mất tính chất công bằng của đấu giá đất là điều đã được nhắc đến.

Theo một môi giới địa phương, giai đoạn trước, giá đất trung bình tại khu vực Thanh Oai rơi vào khoảng 25 đến 30 triệu đồng 1m2, "giá thị trường cao lắm cũng chỉ 50 - 55 triệu đồng/1m2 cho đất đẹp, mặt phố khu vực sầm uất, đông dân cư". Đầu năm 2024, giá đất tại các khu vực vẫn hay được gọi là "vùng ven" tăng mạnh, nhưng Thanh Oai từ trước tới nay không phải khu vực sốt đất mạnh mẽ, có đột biến.

Ngay sau phiên đấu giá đất tại Thanh Oai, những thông tin về việc các thửa đất trúng đấu giá sẽ được bán chênh vài trăm triệu đã xuất hiện.

Đ.N - một người thường xuyên tham gia vào các phiên đấu giá đất cho biết: "Tôi mới vừa trở về xong, nắng nóng quá. Đấu giá đất bây giờ trở thành một cuộc chơi của các tay to, các đội cò lái. Người dân có nhu cầu thực sự khó mà mua được đất, hoặc rất dễ gặp rủi ro". Liên hệ với C - một nhà đầu tư khác, anh này cho biết: "Tôi có đi chứ, giá đấu cao quá nên không mua mảnh nào, đấu giá đất giờ toàn đội nhóm quen mặt nhau".

Theo các nhà đầu tư này, đấu giá đất luôn có đội nhóm, trước đây thường có chiêu là "quân xanh" bỏ giá cao cho một lô đất, sau đó bỏ không mua, "quân đỏ" là người trả giá đứng thứ 2 sẽ trúng đấu giá. Giờ đây, với số lượng người tham gia đấu giá quá nhiều, đội nhóm này sẽ trả cao để ôm được nhiều lô đất. Một vài lô được đẩy giá cao lên, từ đó các lô ở mức thấp hơn sẽ dễ bán sang tay được nhanh, gọi là lướt cọc ăn chênh, sau đó bỏ cọc không mua tại các lô giá cao. "Cứ phải sau 50 ngày mới biết" là câu nói quen thuộc với các nhà đầu tư chuyên đi đấu giá đất, bởi đó là thời điểm những người trúng đấu giá phải thanh toán tiền mua lô đất. Các lô đất bị bỏ cọc sẽ phải tổ chức đấu giá lại.

Giới bất động sản nói đến một chiêu trò khác cao thủ hơn là "cá mập đánh sóng", với việc một số cá nhân, một vài "tay to" nắm được nhiều thông tin trước đó đã bỏ tiền mua gom đất tại khu vực này. Sau khi có phiên đấu giá, giá được trả cao, hiệu ứng giá đất tăng được tạo ra. Theo một môi giới am hiểu thị trường, đất có thể đã được "cá mập" mua gom từ khu vực này và tiến dần lên khu đô thị Thanh Hà gần đó. Ngay sau phiên đấu giá, một vài người dân trong khu vực Thanh Oai đã "sốc" và nói rằng "không ngờ đất ở khu Thanh Thần mà lên đến tận 100 triệu đồng/1m2", sau đó kết luận "đất Thanh Oai lên tầm cao mới".

Một người dân đang có ý định bán đất đã lập tức "từ từ suy nghĩ lại", bởi cho rằng giá đất nhà mình có thể cao hơn. Khi thị trường khu vực đã có sóng, các "tay to" sẽ tiến hành xả hàng đã gom trước đó.

Các phiên đấu giá ngày càng có đông đảo hơn số lượng người tham gia. Với những chiêu trò này, người dân địa phương, những người dân có nhu cầu thực muốn mua đất sẽ khó trúng đấu giá, hoặc buộc phải mua với giá cao.

Theo một chuyên gia về bất động sản, với mức giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường và mức đặt cọc thấp, rất nhiều "nhà đầu tư" - đúng hơn là các nhà đầu cơ tham gia với ý định lướt cọc ăn chênh, các đội nhóm "cò lái" ôm được nhiều sẽ lãi được số tiền vài tỉ nhanh chóng chỉ sau một phiên hoặc thành công trong việc "tạo sóng" tại một khu vực. Nếu không "lướt" được, các nhà đầu cơ này chỉ cần bỏ cọc, chấp nhận mất khoản tiền cọc này. Những hành vi này khiến thị trường nhà đất sẽ càng trở nên hỗn loạn, người dân có nhu cầu thực không mua được nhà, hoặc phải mua với mức giá cao. Những phiên đấu giá đất với mục đích tốt lại có thể có nguy cơ tạo ra "cầu" ảo trên thị trường, khiến đất vùng ven tiếp tục bị đẩy lên cao hơn nữa.

Siết chặt hơn công tác tổ chức đấu giá, có thể đưa mức đặt cọc lên cao hơn, xử lý mạnh tay hơn với hành vi bỏ cọc và các hành vi tiêu cực trong đấu giá đất, góp phần ổn định lại thị trường là điều mà nhiều người dân, nhiều chuyên gia về bất động sản cho rằng nên làm ở thời điểm này.