Mua nhà lần đầu: 5 câu hỏi không trả lời được thì thôi!

Trước khi mua nhà, phần lớn người mua lần đầu dành nhiều thời gian để tìm căn phù hợp, so giá, so vị trí và tính khoản vay. Nhưng những quyết định dễ gây rủi ro nhất lại không nằm ở việc chọn căn nào, mà ở chỗ người mua chưa tự trả lời được một vài câu hỏi cơ bản về dòng tiền và khả năng xoay xở. Nếu những câu hỏi dưới đây vẫn còn mơ hồ, việc tạm dừng thường an toàn hơn là xuống tiền.

Thu nhập giảm 30% thì cuộc sống sẽ vận hành thế nào

Câu hỏi này không nhằm giả định kịch bản cực đoan, mà để kiểm tra biên an toàn tài chính. Thu nhập có thể giảm vì nhiều lý do rất đời: thay đổi công việc, sức khoẻ, thị trường chậm lại hoặc đơn giản là giai đoạn tăng trưởng chững lại. Nếu thu nhập giảm khoảng 30%, khoản trả nợ có còn nằm trong tầm kiểm soát hay không, và phần còn lại có đủ để duy trì sinh hoạt cơ bản mà không phải cắt bỏ mọi lựa chọn khác trong cuộc sống. Nếu câu trả lời là phải gồng lên trong nhiều năm, đó là dấu hiệu rủi ro chứ không phải sự cố gắng đáng khích lệ.

Sau khi trả nợ mỗi tháng, còn bao nhiêu tiền mặt thật sự

Nhiều người tính toán rất kỹ khoản vay nhưng lại bỏ qua câu hỏi quan trọng hơn: sau khi trả nợ, mình còn lại bao nhiêu tiền mặt để sống. Con số này không chỉ dùng cho chi tiêu hàng ngày, mà còn cho những khoản không báo trước như sửa chữa, y tế, hỗ trợ gia đình hoặc cơ hội nghề nghiệp mới. Nếu tiền mặt còn lại quá mỏng, áp lực không đến từ khoản vay, mà đến từ việc mọi biến động nhỏ đều trở thành vấn đề lớn.

Khoản dự phòng duy trì được bao lâu nếu có biến

Ngoài dòng tiền hàng tháng, người mua cần nhìn thẳng vào quỹ dự phòng. Nếu vì lý do nào đó thu nhập bị gián đoạn, khoản dự phòng hiện có đủ để duy trì cuộc sống và trả nợ trong bao lâu mà không phải bán tài sản hoặc vay thêm. Nếu chưa từng tính rõ con số này, việc mua nhà đồng nghĩa với việc đặt cược rằng mọi thứ sẽ luôn đi đúng kịch bản.

Nếu cần bán trong 2 năm thì có lối ra không

Dù mua để ở, người mua lần đầu vẫn nên tự hỏi: nếu buộc phải bán trong vòng 1–2 năm, khả năng thoát hàng sẽ thế nào. Tính thanh khoản không chỉ phụ thuộc vào thị trường, mà còn vào loại hình nhà, vị trí và mức giá so với mặt bằng. Nếu kịch bản bán sớm đồng nghĩa với việc chấp nhận lỗ lớn hoặc rất khó tìm người mua, rủi ro thực sự đã nằm sẵn trong quyết định ban đầu.

Việc mua nhà có làm mất khả năng xoay xở tài chính không

Một câu hỏi thường bị bỏ qua là sau khi mua nhà, người mua còn đủ linh hoạt để thay đổi công việc, nghỉ ngơi, học thêm hoặc chấp nhận rủi ro nghề nghiệp hay không. Nếu ngôi nhà buộc người mua phải giữ nguyên nhịp thu nhập hiện tại trong nhiều năm, thì đó không chỉ là quyết định tài sản, mà là một cam kết sống rất dài hạn.

Những câu hỏi này không nhằm ngăn cản việc mua nhà, mà để làm rõ cái giá của quyết định đó. Với người mua lần đầu, việc dừng lại khi chưa trả lời được những câu hỏi cơ bản thường ít rủi ro hơn nhiều so với việc mua rồi mới tìm cách trả lời trong lúc đã bị ràng buộc. Mua nhà an toàn không phải là mua được, mà là sống được với quyết định đó khi mọi thứ không diễn ra đúng như kế hoạch ban đầu.