Săn BĐS 'sóng' sáp nhập tỉnh thành: Nhà đầu tư phải tỉnh táo

Tăng giá nhưng…

Gần đây, khi có thông tin sáp nhập một số tỉnh thành, chủ đầu tư và môi giới bất động sản đang đứng ngồi không yên. Bởi thời điểm sáp nhập các đơn vị hành chính thị trường bất động sản sẽ bước vào một giai đoạn đầy biến động. Giá nhà đất tại các tỉnh nhỏ có thể ăn theo tỉnh lớn và tăng giá mạnh.

Tại phía Nam, các tỉnh như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An thời gian gần đây thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm dần lên. Dù chưa chính thức nhưng thông tin sáp nhập đã kích thích tâm lý đầu cơ, đón đầu của không ít nhà đầu tư . Nhiều người chọn đầu tư vào căn hộ, tuy nhiên phân khúc này khả năng tăng giá không nhiều nên đa số bỏ tiền vào phân khúc đất nền.

Tại khu vực huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) từ sau Tết Nguyên đán đã xuất hiện lượng giao dịch đột biến mà chủ yếu là đất nền có diện tích lớn. Tương tự, khu vực TP. Thuận An (Bình Dương), một số dự án căn hộ cũng đẩy mạnh bán hàng từ đầu năm. Vùng giáp ranh giữa Bến Lức (Long An) và huyện Bình Chánh (TPHCM) giá đất cũng rục rịch tăng từ đầu năm tới nay. Tại huyện Cần Giờ (TPHCM), hơn 1 tháng trở lại đây, giá đất tăng từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với năm 2024.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây cho biết, thông tin đồn đoán rằng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập vào TPHCM, hay Long An với Tây Ninh, về tâm lý đầu tư sẽ gây nên sốt đất vì những kỳ vọng về sự phát triển.

Tuy nhiên, việc sốt đất có thực hay không còn phải xét yếu tố sau sáp nhập, thì định hướng phát triển về hạ tầng, kinh tế, xã hội có rõ ràng ở khu vực ấy hay chỉ là “cá mập” đầu cơ, tạo cơn sốt ảo theo thông tin sáp nhập.

“Sau khi sáp nhập các tỉnh thành chắc chắn sẽ có sự biến động theo hướng tăng giá. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng từng khu vực là tăng giá do tiềm năng có thực hay sốt ảo”, ông Hùng nói.

Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây cho biết, kinh nghiệm thực tế từ những lần sáp nhập đơn vị hành chính lần trước cho thấy, có một số cuộc sáp nhập đã đẩy giá đất lên cao. Có lúc, giá bất động sản tăng "nóng" trong thời gian ngắn và giá giảm mạnh liền sau đó, khi việc sáp nhập chưa phát triển tương xứng như kỳ vọng, nhất là về phát triển hạ tầng.

Trong giai đoạn này, ông Hùng cho rằng, nhà đầu tư nên thật tỉnh táo. Trong cuộc sáp nhập các tỉnh thành lần này, nhà đầu tư phải dựa trên 2 yếu tố chính để đầu tư. Thứ nhất là sự hiện hữu của từng khu vực về hạ tầng, về kinh tế, dịch vụ... đã và đang được đầu tư ra sao? Thứ hai, dự đoán sự phát triển tiếp theo sau sát nhập của các khu vực, định hướng phát triển ra sao?

“Các nhà đầu tư nên tránh đầu tư theo tin đồn, vì đây cũng là thời điểm có nhiều yếu tố có thể tạo sốt ảo cục bộ của một bộ phận cò đất, doanh nghiệp bất động sản sành sỏi, dẫn dắt cuộc chơi”, ông Hùng nói.

Về sản phẩm nên chọn trong lúc này, ông Hùng khuyên nhà đầu tư nên ưu tiên các bất động sản đã có quy hoạch rõ ràng, pháp lý tốt, có vị trí gần các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm như cao tốc, cảng biển, sân bay, khu công nghiệp lớn, trung tâm hành chính mới…

Chi tiết hơn, Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây cho rằng, nhất định phải chọn sản phẩm có giá trị thật. Với đất nền thì quy hoạch phải rõ ràng, pháp lý chuẩn, gần khu dân cư hiện hữu. Nhà phố, biệt thự phải gần các khu dân cư, phục vụ cho nhu cầu giãn dân. Căn hộ thì chọn khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, gần các khu công nghiệp mới.

Nên đầu tư phân khúc nào?

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, nếu sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng như Nhơn Trạch vào TPHCM thì TPHCM sẽ có sự phát triển vượt bậc, có thể so sánh với các đô thị lớn trên thế giới khi kết hợp được 3 yếu tố công nghiệp, dịch vụ và cảng biển.

Cụ thể, Bình Dương trước nay đã được quy hoạch công nghiệp rất tốt, kết cấu cũng thuận lợi cho việc xây dựng các dự án. Bà Rịa - Vũng Tàu đang phát triển vượt bậc, nhất là cảng biển, hiện nay cảng Phú Mỹ được xem là cảng trọng yếu của khu vực phía Nam. Còn Nhơn Trạch có vị trí thuận lợi khi nằm gần cao tốc cũng như cảng Phú Mỹ.

Ông Quang cho biết, hiện nay đang có 2 xu hướng đầu tư bất động sản. Thứ nhất là xu hướng ở căn hộ, trước đây căn hộ chủ yếu dành cho người ở tầng lớp bình dân, ít tiền, còn bây giờ sống trong căn hộ đã trở thành xu hướng, đặc biệt là căn hộ trung và cao cấp. Do đó, xu hướng này sẽ là trào lưu trong 3 năm tới.

Xu hướng thứ hai là đô thị hiện đại, nhiều khách hàng chấp nhận mua căn hộ với giá gấp đôi các dự án bình thường để có được những dịch vụ đầy đủ, qua đó giảm dần xu hướng đất nền, nhà đất.

Với xu hướng trên, nếu đầu tư bất động sản trong năm 2025 thì trường hợp ở khu vực trung tâm nhà đầu tư nên đầu tư căn hộ trung cấp, nếu không ở thì có thể cho thuê do có vị trí đẹp.

Còn nếu đầu tư ở khu giáp ranh thành phố lớn thì nên đầu tư các dự án mang tính đô thị, cách trung tâm từ 30 - 40 phút di chuyển, vì khi hạ tầng được kết nối, việc di chuyển sẽ không còn lại vấn đề lớn, giá trị lúc đó cũng sẽ rất khác.

Theo ông Quang, thị trường bất động sản đã trở lại từ năm 2024 nhưng tín hiệu chưa rõ ràng do gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý hàng tồn kho. Khi bán hàng, các dự án tuy được chủ đầu tư truyền thông rất nhiều nhưng thực tế lượng giao dịch lại rất ít.

Sang năm 2025, thị trường đã chuyển mình sang bước ngoặc mới và bắt đầu phát triển ổn định. Ông Quang nhận định, thị trường giai đoạn 2025 - 2026 sẽ trở lại với sức nóng còn hơn trước.