Covid-19 có phải là yếu tố bất khả kháng để miễn trừ trách nhiệm vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Việc xác định dịch bệnh Covid-19 có phải là yếu tố bất khả kháng để miễn trừ trách nhiệm vi phạm hợp đồng thuê nhà hay không có ý nghĩa rất quan trọng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên. Bởi vậy, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh về vấn đề này để mọi người được nắm bắt rõ.

PV: Một bên vi phạm hợp đồng thuê nhà vì dịch bệnh Covid-19 gây ra thì có được xem là yếu tố bất khả kháng để không bị phạt vi phạm hợp đồng hay không, thưa luật sư?

Luật sư Phạm Thanh Hữu: Muốn xác định rõ dịch bệnh Covid-19 gây ra có phải là yếu tố bất khả kháng để được miễn trừ trách nhiệm phạt vi phạm hợp đồng hay không thì phải căn cứ vào nội dung của hợp đồng thuê nhà quy định như thế nào (như là, trường hợp nào được chậm trả tiền thuê nhà, được trả lại nhà trước thời hạn khi nào, như thế nào là trường hợp bất khả kháng…).

PV: Giả định tại hợp đồng thuê nhà chỉ quy định chung rằng "trong trường hợp bất khả kháng bên B được quyền chậm trả tiền thuê nhà, được trả lại nhà trước thời hạn cho bên A" thì dịch bệnh Covid-19 có được xem là yếu tố bất khả kháng hay không, thưa luật sư?

Luật sư Phạm Thanh Hữu: Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định "sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép". Bởi vậy, phải xem xét tình hình thực tế do dịch bệnh Covid-19 gây ra có thuộc trường hợp nêu trên hay không, nếu thuộc thì được xem là yếu tố bất khả kháng.

Ví dụ 1: Bên B thuê nhà để mở tiệm cắt tóc, trong thời gian dịch bệnh Covid-19 xảy ra, cơ quan Nhà nước tại địa phương đã yêu cầu tạm dừng hoạt động các cơ sở cắt tóc, làm đẹp để phòng, chống dịch bệnh Covid-19. Rõ ràng, trường hợp này là yếu tố bất khả kháng, bên A (bên cho thuê nhà) cần cho bên B chậm trả tiền thuê nhà hoặc cho phép bên B trả lại nhà trước thời hạn mà không bị phạt vi phạm hợp đồng hay bồi thường thiệt hại.

Ví dụ 2: Bên B thuê nhà để ở, trong thời gian dịch bệnh Covid-19 bên B vẫn có việc làm và thu nhập ổn định, nhưng bên B lấy lý do do dịch bệnh Covid-19 để đề nghị bên A (bên cho thuê nhà) cho phép chậm trả tiền thuê nhà. Rõ ràng, trường hợp này không thể coi là yếu tố bất khả kháng do Covid-19.

PV: Luật sư có lưu ý thêm gì về vấn đề này để các bên hạn chế tranh chấp hay không?

Luật sư Phạm Thanh Hữu: Để hạn chế tranh chấp phát sinh thì các bên cần phải quy định cụ thể trường hợp nào được xem là bất khả kháng, được miễn trừ trách nhiệm phạt vi phạm hợp đồng trong chính hợp đồng thuê nhà.

Đối với các trường hợp đã lỡ không quy định rõ trong hợp đồng thuê nhà mà nay xảy ra trường hợp vi phạm hợp đồng trên thực tế thì các bên cần ngồi lại trên tinh thần thiện chí, hợp tác nhằm thỏa thuận lại một cách hợp lý. Bên vi phạm hợp đồng cần trình bày một cách thuyết phục vì lý do dịch bệnh Covid-19 nên mới dẫn đến việc vi phạm hợp đồng (chậm trả tiền thuê nhà, trả lại nhà trước thời hạn…); đồng thời bên bị vi phạm cần lắng nghe, cảm thông cho bên vi phạm nếu đúng sự thật là như vậy. Từ đó, các bên sẽ tránh được tranh chấp phát sinh, tiết kiệm thời gian và tiền bạc.

PV: Vâng, cảm ơn luật sư!