Chuyện hiếm: Một nơi ở Việt Nam gần như không phát sinh giao dịch nhà đất trong vòng 2 năm

Sáng 7/7, tại Khánh Hòa, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) tổ chức tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp", với sự tham gia của các bộ, ngành, địa phương và chuyên gia.

Phát biểu khai mạc, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh, đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, đồng thời là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Việc quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực này có ý nghĩa quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước.

Theo ông Dũng, trong đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất là khâu then chốt. Những năm gần đây, hệ thống pháp luật liên quan đã có nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, Luật Giá 2023 cùng các nghị quyết, nghị định hướng dẫn, tạo hành lang pháp lý theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận cơ chế thị trường và tăng cường phân cấp, phân quyền.

Đặc biệt, từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới chính thức được triển khai, trong đó có cơ chế xác định giá đất phù hợp với từng loại hình và từng địa phương. Đây được đánh giá là bước thay đổi quan trọng đối với cả cơ quan quản lý, địa phương và doanh nghiệp.

Đối với khu vực miền Trung - Tây Nguyên, nơi đang phát triển mạnh về hạ tầng giao thông, đô thị, du lịch, kinh tế biển và nhiều dự án quy mô lớn, công tác xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai và thẩm định giá ngày càng đóng vai trò quan trọng, tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư và hiệu quả quản lý nhà nước.

Lãnh đạo KTNN cho biết, mục tiêu của hoạt động kiểm toán không chỉ dừng ở các kiến nghị xử lý tài chính mà còn hướng đến hoàn thiện cơ chế, chính sách, phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực và tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp yên tâm thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Chia sẻ tại tọa đàm, ông Cao Thanh Thương, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai cho biết, khâu thu thập thông tin đầu vào hiện là khó khăn lớn nhất trong công tác định giá đất.

Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, Gia Lai có địa bàn trải dài từ đô thị ven biển đến vùng cao nguyên, miền núi, khiến thị trường quyền sử dụng đất phân hóa mạnh. Điều này làm phát sinh nhiều khó khăn trong cả ba phương pháp định giá đất chủ yếu.

Đối với phương pháp so sánh, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế ("hai giá") vẫn phổ biến. Cơ quan chức năng phải điều tra, phỏng vấn các bên giao dịch để xác minh giá thực tế nhưng nguồn thông tin này lại thiếu căn cứ pháp lý.

"Nhiều xã miền núi gần như không phát sinh giao dịch trong vòng 24 tháng, khiến việc tìm kiếm bất động sản tương đồng để so sánh gần như không khả thi", Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai cho hay .

Với phương pháp thu nhập, việc sử dụng báo cáo tài chính của doanh nghiệp trên các thửa đất lân cận có thể dẫn đến kết quả định giá chênh lệch rất lớn. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả sẽ khiến giá đất tăng cao, trong khi doanh nghiệp thua lỗ có thể khiến giá đất được xác định ở mức âm và phải áp dụng bảng giá đất theo quy định.

Đối với phương pháp thặng dư, khó khăn lớn nằm ở việc dự báo doanh thu tại các khu vực ít giao dịch cũng như xác định chi phí phát triển. Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố còn có độ trễ, trong khi việc sử dụng dự toán do nhà đầu tư lập dù đã được tư vấn thẩm tra vẫn tiềm ẩn rủi ro về tính khách quan.

Từ thực tiễn trên, đại diện Gia Lai kiến nghị sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất; xử lý triệt để tình trạng "hai giá"; chuẩn hóa các thông số áp dụng cho phương pháp thu nhập và thặng dư; đồng thời tăng cường trách nhiệm của đơn vị tư vấn và cơ chế phối hợp giữa địa phương với KTNN nhằm thống nhất cách áp dụng pháp luật khi dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ.

Đồng quan điểm, ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) nhận định, dù hệ thống pháp luật đã từng bước hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất vẫn đối mặt với nhiều khó khăn về thể chế, dữ liệu, tổ chức thực hiện và trách nhiệm pháp lý.

Khó khăn lớn nhất hiện nay là thiếu dữ liệu thị trường đầy đủ, minh bạch và đồng bộ. Giá giao dịch ghi trên hợp đồng công chứng hoặc hồ sơ thuế nhiều trường hợp chưa phản ánh đúng giá thực tế, trong khi dữ liệu từ cơ quan thuế, đăng ký đất đai, công chứng, sàn giao dịch và tổ chức tín dụng vẫn phân tán, chưa được kết nối hiệu quả.

Bên cạnh đó, mỗi bất động sản có đặc điểm riêng về vị trí, quy hoạch, pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác, khiến quá trình định giá ngày càng phức tạp. Nhiều công trình thiếu hồ sơ hoàn công, quyết toán hoặc dữ liệu về suất vốn đầu tư, gây khó khăn khi áp dụng phương pháp chi phí.

Theo ông Bình, phương pháp thặng dư cũng còn nhiều tranh luận do phụ thuộc vào các giả định về doanh thu, chi phí, tiến độ dự án và lợi nhuận kỳ vọng trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động nhanh.

Ngoài ra, Việt Nam hiện chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia hoàn chỉnh về đất đai và giá bất động sản, trong khi việc ứng dụng Big Data, AI, GIS hay mô hình định giá tự động (AVM) mới ở giai đoạn đầu, khiến hoạt động định giá vẫn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của thẩm định viên.

Để nâng cao chất lượng và tính minh bạch của công tác định giá đất, đại diện Bộ Tài chính đề xuất triển khai đồng bộ 6 nhóm giải pháp.

Trong đó, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật; xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số, AI, Big Data, GIS và mô hình định giá tự động; nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên; tăng cường thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; đồng thời hoàn thiện cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý trong quá trình xác định giá đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo Bộ Tài chính, việc triển khai đồng bộ các giải pháp trên sẽ góp phần nâng cao tính khách quan, minh bạch của hoạt động định giá, giảm tranh chấp, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo môi trường đầu tư thuận lợi trong thời gian tới.