Xuất hiện nhóm đầu tư âm thầm “gom hàng”, chờ bảng giá đất điều chỉnh

Thời gian qua, Tp.HCM nói riêng, thị trường khu Nam nói chung xôn xao trước thông tin bảng giá đất điều chỉnh. Hiện bảng giá đất cũ chính thức áp dụng đến hết năm 2025. Tuy nhiên, về phía Tp.HCM liên tục đề xuất áp dụng bảng giá đất sớm để đi cùng với thời điểm các Luật mới có hiệu lực.

Mới đây, Sở TN-MT Tp.HCM có báo cáo gửi Bộ TN-MT về lộ trình điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn thành phố theo luật Đất đai 2024. Theo đó, lộ trình điều chỉnh bảng giá đất gồm 3 giai đoạn.

Giai đoạn 1 từ 1.8.2024 đến 31.12.2025 để đất phù hợp với tình hình thực tế trên địa bàn thành phố. Bảng giá đất điều chỉnh được thực hiện đúng theo trình tự quy định tại Nghị định số 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất. UBND quận, huyện và TP.Thủ Đức thu thập và gửi dữ liệu về giá đất cho Sở TN-MT.

Sau đó, đơn vị tư vấn tổng hợp, phân tích, đánh giá sự phù hợp của giá đất điều chỉnh với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn thành phố để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh. Thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất trong giai đoạn này thuộc về UBND Tp.HCM theo quy định tại luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024 của Chính phủ.

Giai đoạn 2 từ 1.1.2026 đến 31.12.2026. Hiện nay, Sở TN-MT đang thực hiện các thủ tục trình cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất áp dụng lần đầu từ ngày 1.1.2026 theo quy định tại Luật đất đai 2024. Thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất trong giai đoạn này thuộc về HĐND Tp.HCM.

Giai đoạn 3 từ 1.1.2027 trở đi. Tp.HCM thực hiện điều chỉnh, sửa đổi bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo quy định tại luật Đất đai 2024.

Nhiều nhà đầu tư kì vọng, bảng giá đất mới được áp dụng, các sản phẩm sở hữu sẽ gia tăng về giá. Vì thế, gần đây thị trường xuất hiện nhóm đầu tư sẵn dòng tiền âm thầm gom hàng, chờ bảng giá đất điều chỉnh ban hành.

Chia sẻ mới đây, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, hiện ngụ Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) cho hay: “Nếu có tiền mua gom lúc này, chờ thời gian nữa bảng giá đất điều chỉnh ban hành, thị trường hồi phục, giá đất sẽ bật tăng trở lại…”.

Vị này cũng nhấn mạnh, kinh nghiệm cho thấy, thị trường bất động sản như cái lò xo, sau thời gian dài bị dồn nén, sẽ đến giai đoạn “bung”. Dẫu vậy, giai đoạn này và trong thời gian tới vẫn là sân chơi của những người “tiền tươi thóc thật”. Vay ngân hàng để đầu tư nhà đất là khá rủi ro ở thời điểm này.

Khi có khá nhiều kì vọng về sự đổi thay của thị trường bất động sản khi Luật mới và bảng giá đất mới áp dụng. Tuy vậy, các vấn đề xung quang bảng giá đất điều chỉnh vẫn đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Trước thông tin bảng giá đất điều chỉnh của Tp.HCM với mức tăng từ 05 - 50 lần, mới đây Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM đã tổ chức họp báo cung cấp thông tin liên quan đến vấn đề đang được người dân quan tâm.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường T.HCM cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 sắp áp dụng có quy định bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành theo luật cũ được tiếp tục áp dụng đến hết 31/12/2025. Nhưng trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 không quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai (bảng giá đất hiện hành đang áp dụng) nên việc xây dựng bảng giá đất mới phù hợp với tình hình thực tế là cần thiết.

Do vậy, đầu tháng 7/2024, UBND Tp.HCM giao Sở Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và các địa phương xây dựng dự thảo điều chỉnh bảng giá đất.

Về tác động, theo ông Thắng đánh giá bảng giá đất mới khi áp dụng sẽ mang lại nhiều thuận lợi. Giá bồi thường và giá đất tái định cư đều căn cứ vào bảng giá đất mới này. Giao dịch bất động sản cũng trở nên minh bạch hơn, không còn mua bán nhà “hai giá”, Nhà nước không bị thất thu ngân sách.

Đối với một số ý kiến cho rằng việc bảng giá đất mới sẽ tác động làm tăng giá bất động sản, ông Thắng cho rằng điều này không chính xác. Trước đây, giá giao dịch bất động sản cao hơn nhiều so với bảng giá đất của Nhà nước. Trong khi đó, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh sẽ cập nhật theo giá giao dịch thực tế trên thị trường thông qua các cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai.

“Bảng giá đất mới sẽ phản ánh đúng và đủ giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, bước đầu, sở đưa ra mức giá tiệm cận với giá thị trường để sau đó còn điều chỉnh cho phù hợp. Không có chuyện người dân phải mua đất “2 lần” như một số ý kiến lo ngại. Khi mua đất nông nghiệp thì chuyển sang đất ở hay đất khác thì phải đóng tiền chênh lệch, đó là quy định bất biến. Chỉ khi người dân mua đất ở mà phải đóng tiền nữa thì mới là mua đất “2 lần”. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp cũng đã được điều chỉnh tăng lên thì chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng sẽ được rút ngắn lại",  ông Thắng nói.

Ông Thắng cũng khẳng định, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ thuận tiện cho mọi đối tượng, từ cơ quan quản lý đến doanh nghiệp, người dân. Bởi bảng giá mới đã cập nhật đầy đủ các đối tượng tính nghĩa vụ tài chính đất đai. Các trường hợp như tính tiền bồi thường, tái định cư, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm như trước phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định, nay chỉ cần áp dụng bảng giá đất.