Vay mua nhà 3 bên: Hiểu sao cho đúng để yên tâm đặt bút ký khoản vay tiền tỷ?

Mua nhà mà không phải vay mượn là điều không nhiều người có thể làm được ở thời điểm hiện tại, khi giá BĐS đang cao. Đa phần đều phải vay ngân hàng, trả dần trong nhiều năm. Tuy nhiên, bên cạnh hình thức vay thông thường giữa người mua nhà và ngân hàng, còn một hình thức vay mua nhà khác: Vay mua nhà 3 bên. Thoạt nghe, đây có vẻ là một cơ chế tài chính phức tạp, nhưng thực chất lại đang được khá nhiều người áp dụng.

Vậy vay mua nhà 3 bên là gì?

Đúng như tên gọi, đây là hình thức vay mua nhà có 3 chủ thể cùng tham gia:

1. Người mua nhà (khách hàng)

2. Người bán nhà

3. Ngân hàng cho vay

Khi vay mua nhà 3 bên, thay vì khách hàng phải tự liên hệ ngân hàng để vay, rồi chuyển tiền cho người bán, thì trong mô hình này, ngân hàng sẽ ký thỏa thuận hợp tác trực tiếp với người bán nhà. Khi khách hàng mua nhà, ngân hàng sẽ giải ngân khoản vay cho người bán nhà theo tiến độ, còn khách hàng chịu trách nhiệm trả nợ.

Ba bên sẽ ký các giấy tờ cần thiết: Hợp đồng vay và thế chấp giữa người mua với ngân hàng; hợp đồng mua - bán, công chứng và sang tên giữa người mua - người bán; kèm một thỏa thuận/biên bản 3 bên quy định điều kiện giải ngân, thứ tự thủ tục và trách nhiệm của mỗi bên.

Điểm mấu chốt của hình thức vay này là ngân hàng chỉ giải ngân khi điều kiện pháp lý đạt yêu cầu (đã công chứng mua bán, đã nộp hồ sơ sang tên, đã đăng ký thế chấp hoặc có cam kết bàn giao sổ). Nhờ đó, người bán chắc chắn nhận được tiền, người mua chắc chắn nhận được nhà và giấy tờ, còn ngân hàng chắc chắn nắm tài sản bảo đảm hợp lệ. Điều này giúp đảm bảo sự an tâm cho cả người mua và người bán.

Trường hợp nào nên áp dụng khoản vay mua nhà 3 bên?

Khi mua nhà, lựa chọn hình thức vay trực tiếp (người mua đứng ra vay ngân hàng và nhận giải ngân khoản vay) hay lựa chọn vay 3 bên, là quyết định phụ thuộc vào bên bán nhà và người mua. Thông thường, hình thức vay mua nhà 3 bên thường áp dụng nhiều nhất trong trường hợp nhà đang thế chấp tại ngân hàng của người bán.

Hiểu nôm na: Người bán nhà đã vay mua nhà, nhưng chưa trả hết khoản vay và đã có nhu cầu bán. Quy trình lúc này thường diễn ra như sau:

- Bước 1: Ngân hàng của người mua chuyển một phần tiền vay để “giải chấp” khoản nợ cũ của người bán.

- Bước 2: Ngân hàng bên bán trả nợ, xóa đăng ký thế chấp, trả sổ gốc. Hai bên đi công chứng mua - bán và nộp hồ sơ sang tên cho người mua. 

- Bước 3: Ngân hàng của người mua đăng ký thế chấp mới trên tài sản đó và giải ngân phần tiền còn lại cho người bán. Toàn bộ dòng tiền đi thẳng giữa các ngân hàng và người bán theo điều kiện ràng buộc bằng văn bản, hạn chế tối đa rủi ro “giấy tờ chưa xong mà tiền đã đi”.

Ví dụ thế này cho dễ hiểu: Giá bán căn nhà rao bán là 3,2 tỷ đồng. Người mua có 960 triệu đồng và vay 2,24 tỷ đồng tại ngân hàng A. Người bán đang nợ 1 tỷ đồng tại ngân hàng B và ngân hàng B đang giữ sổ đỏ làm tài sản đảm bảo.

Lúc này, quy trình vay - giải ngân giữa người mua nhà, người bán nhà và ngân hàng A, ngân hàng B như sau: Ngân hàng A chuyển 1 tỷ đồng sang ngân hàng B để tất toán và giải chấp cho người bán theo một văn bản 3 bên kèm điều kiện. Ngân hàng A xóa đăng ký thế chấp và trả sổ gốc. Người mua và người bán đi công chứng mua - bán, nộp hồ sơ sang tên.

Ngân hàng A nhận sổ gốc đã sang tên người mua kèm đăng ký thế chấp mới, sau đó giải ngân phần còn lại 1,24 tỷ còn lại cho người bán. Song song với đó, người mua tự chuyển 960 triệu đồng cho người bán. Sổ gốc được ngân hàng A giữ làm tài sản bảo đảm cho khoản vay 2,24 tỷ đồng.

Tựu trung lại, vay mua nhà 3 bên là cách hạn chế tối đa các rủi ro trong giao dịch mua - bán nhà bằng việc để ngân hàng tham gia trực tiếp vào thủ tục định giá tài sản, vay vốn và giải ngân. Khi mọi điều kiện được đảm bảo theo đúng luật, người bán nhận tiền an toàn, người mua sang tên trọn vẹn, ngân hàng nắm tài sản bảo đảm chuẩn pháp lý - Đây là cách biến một thương vụ phức tạp trở nên rõ ràng, an toàn hơn cho tất cả các bên.