Siêu đô thị 14 triệu dân TP.HCM có gì giống Seoul, chuyên gia chỉ ra bài học quy hoạch và một bài toán quyết định thành bại

Sau sáp nhập, TP.HCM có quy mô phát triển mới với khoảng 14 triệu dân và GRDP ước đạt 1,55 triệu tỷ đồng, tương đương 24,5% GDP cả nước. Trong nửa đầu năm 2026, thành phố ghi nhận tăng trưởng GRDP 8,55% và thu hút khoảng 1,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới. Quy mô này tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tổ chức lại không gian đô thị.

Tại sự kiện mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã có những chia sẻ về xu hướng quy hoạch của TP.HCM. 

Theo ông Quốc Anh, áp lực lớn nhất vẫn tập trung tại khu vực lõi TP.HCM cũ. Mật độ dân số tại Quận 4 cũ đạt khoảng 42.200 người/km², Quận 11 cũ khoảng 41.200 người/km², Quận 10 cũ khoảng 40.000 người/km².

Trong khi đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người còn thấp hơn nhiều địa phương lân cận. Tỷ lệ di cư thuần tại TP.HCM cũ đạt khoảng 0,91%, còn Bình Dương là 2,07%, cho thấy dân cư đang có xu hướng dịch chuyển tới những khu vực có quỹ đất rộng hơn, chi phí phù hợp hơn và khả năng tạo việc làm tốt hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh phân tích, trước năm 2025, không gian phát triển của TP.HCM chủ yếu tập trung vào khu vực lõi, khá tương đồng với Seoul trong thập niên 1980, khi tài chính, sản xuất, logistics, hành chính và dân cư cùng dồn vào một đô thị trung tâm.

Seoul đã xử lý bài toán này bằng cách phân vai rõ cho từng cực tăng trưởng: Seoul tập trung tài chính và quản lý; Incheon phát triển logistics, hàng không và thương mại quốc tế; Gyeonggi-do đảm nhận công nghiệp và công nghệ cao.

Song song với đó, mỗi khu vực đều được lựa chọn một động lực phát triển riêng. Seoul tập trung xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế Yeouido.

Theo ông Quốc Anh, việc Seoul lựa chọn Yeouido năm 2003 có nhiều điểm tương đồng với định hướng phát triển Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính mới của TP.HCM.

Incheon được phát triển theo hướng logistics với sân bay quốc tế Incheon và Khu kinh tế tự do Incheon từ năm 2003.

Trong khi đó, Gyeonggi hình thành Khu công nghệ cao Pangyo, đặt nền móng cho ngành công nghiệp bán dẫn. Đến năm 2024, khu vực này đã tham gia đầy đủ chuỗi sản xuất chip.

Theo ông Quốc Anh, nếu đặt trong bối cảnh Việt Nam, có thể hình dung TP.HCM giữ vai trò tương tự Seoul, Bình Dương tương đồng với Gyeonggi ở vai trò trung tâm sản xuất, còn Bà Rịa - Vũng Tàu có nhiều nét tương đồng với Incheon trong phát triển logistics.

Ông cho rằng điều quan trọng không phải chỉ là sáp nhập địa giới, mà là phân vai rõ ràng và tập trung nguồn lực đầu tư cho từng cực tăng trưởng. Nhờ chiến lược này, tỷ trọng đóng góp của các ngành tài chính, logistics và công nghiệp công nghệ cao trong cơ cấu kinh tế vùng Seoul đều tăng mạnh sau khoảng 30-40 năm.

Theo ông Quốc Anh, bài học từ Seoul gồm ba yếu tố cốt lõi: phân vai rõ chức năng từng đô thị, tập trung đầu tư vào các lĩnh vực thế mạnh và phát triển hạ tầng kết nối giữa các cực tăng trưởng.

Xét từ góc độ bất động sản, quá trình chuyên môn hóa các cực kinh tế và hoàn thiện hạ tầng đã tạo ra mặt bằng tăng trưởng rộng hơn cho toàn vùng đô thị Seoul. Giá nhà tại Seoul, Incheon và Gyeonggi đều tăng trưởng bền vững, trong khi dòng dân cư dịch chuyển khỏi Seoul sang Incheon và Gyeonggi cho thấy tái quy hoạch còn giúp phân bổ lại nhu cầu nhà ở trên phạm vi toàn vùng.

Tuy nhiên, phân vai chức năng mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là phát triển hệ thống hạ tầng kết nối. TP.HCM đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ – Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông – Tây, Bắc – Nam.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đây là bài học đáng chú ý đối với TP.HCM: khi từng cực tăng trưởng có chức năng rõ ràng và được kết nối bằng hạ tầng đồng bộ, giá trị bất động sản có thể lan tỏa ra ngoài khu vực trung tâm hiện hữu.

Quy hoạch đa cực không làm giảm vai trò của khu vực lõi, mà mở rộng không gian tăng trưởng cho toàn vùng. Khi TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vận hành như một chỉnh thể, giá trị sẽ dịch chuyển về những khu vực có chức năng kinh tế rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và tiến độ triển khai thực chất. Đây cũng là cơ sở để nhiều nhà đầu tư, đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường phía Nam.