Lời khuyên của một nhà đầu tư kì cựu dành cho người trẻ mua nhà

Chọn thuê nhà hay mua nhà?

"Sở hữu 1 nơi an cư lâu dài" luôn là nhu cầu, là ước muốn của đa số mọi người. Chỉ một số ít có quan điểm sống "Ưu tiên hưởng thụ cuộc sống thoải mái hơn tạo dựng 1 nơi an cư vững bền". Không có sự đúng sai giữa 2 quan điểm, tất cả là sự lựa chọn: Bạn có thể chọn hưởng thụ sống thoải mái khi người khác tập trung cho việc an cư. Và khi người khác đã an cư bạn vẫn ở thuê (hoặc về quê) và chê trách "sao giá nhà cao quá".

Do đó, không phải đa số mọi người chọn thuê nhà để an cư, mà do khả năng tài chính chưa đủ, hoặc chưa tính được kế hoạch tài chính đủ bài bản rõ ràng để tự tin thực hiện. Hoặc cũng có thể họ đã sở hữu nhà, nhưng tài chính chưa đủ mua ở nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, nên cho thuê nhà của mình rồi bản thân đi thuê lại nhà ở nơi đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Cũng có thể họ đã thực hiện kế hoạch mua nhà và đang chờ chủ đầu tư xây dựng bàn giao.

Thị trường cho thuê thật ra chỉ tập trung phát triển mạnh ở Tp.HCM, Hà Nội, 2 nơi có đông dân lao động nhập cư, sinh viên vì có nhiều đơn vị sản xuất kinh doanh và trường học. Ở các tỉnh đa số chỉ là phân khúc phòng cho công nhân tập trung chính quanh các khu công nghiệp.

5 năm qua, giá nhà ở tăng trung bình 100% - 150%. Trong khi đó, thu nhập của đại đa số người dân là từ lương, nếu không có thăng tiến lên chức hay thay đổi công việc, chỉ tăng 3%-5%/năm, 15% - 25% sau 5 năm. Định lượng nhanh thì rõ ràng trong 5 năm qua, giá nhà ở tăng nhanh gấp 5-6 lần mức tăng lương. Do đó, việc sở hữu nhà ngày càng rời xa tầm tay người có nhu cầu an cư, làm tăng lượng người thuê nhà.

Để tăng cơ hội sở hữu nhà, chúng ta cần chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính sớm cho việc mua nhà, và nỗ lực tăng thêm thu nhập, hạn chế chi tiêu tiêu sản. Quan trọng nhất, thay vì chờ "đủ tiền mới mua nhà", thì hãy "chốt giá hiện tại, trả góp tương lai".

Hiện tại, thị trường phòng cho thuê dài ngày (hợp đồng trên 6 tháng) phổ biến có thể chia làm 3 nhóm chính: Phòng trọ nhà cấp 4 giá dưới 2 triệu dành cho công nhân và các sinh viên nghèo; Phòng trọ nhà kiên cố giá 2,5 - 4,5 triệu dành cho dân văn phòng và sinh viên trung bình - khá; phòng cao cấp giá 5 - 7 triệu dành cho người đi làm thu nhập cao và sinh viên nhà giàu.

Bên cạnh đó, còn có phân khúc chung cư cho thuê 8 – 20 triệu dành cho các cặp gia đình 30 - 45 tuổi có thu nhập khá. Nhóm này đi thuê do chưa đủ điều kiện mua nhà như mong muốn (tiêu chuẩn/ tiện ích, gần trung tâm, gần chỗ làm, gần nơi con học,...). Họ cũng có thể đã sở hữu nhà nhưng tài chính chưa đủ mua ở nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, nên cho thuê nhà của mình rồi bản thân đi thuê lại chung cư đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Cũng có thể họ đã thực hiện kế hoạch mua nhà và đang chờ chủ đầu tư xây dựng bàn giao.

Ngoài ra, còn có phân khúc thị trường ngách là căn hộ dịch vụ cho thuê dài ngày 8 – 12 triệu/tháng. Phân khúc này không phổ biến, chỉ tập trung ở một số khu vực trung tâm, khu chuyên biệt có nhiều người nước ngoài sinh sống làm việc lâu dài tại Việt Nam.

Thu nhập 30-40 triệu đồng/tháng, chọn phân khúc nhà nào?

Thu nhập sẽ quyết định việc chọn nơi ở, thường họ sẽ chi 15% - 20% thu nhập cho chỗ ở của mình. Cặp vợ chồng trẻ U30 nếu làm công nhân hoặc lao động phổ thông có tổng thu nhập khoảng 14 – 20 triệu/tháng (7 – 10 triệu/người), chi cho việc thuê trọ 2 – 3 triệu (đã bao gồm chi phí điện nước). Cũng U30 đó nếu làm nhân viên văn phòng thì tổng thu nhập 2 vợ chồng phổ biến khoảng 20 – 30 triệu/tháng, chi cho chỗ ở 3,5 - 6 triệu bao gồm điện nước.

Nếu chỉ tích lũy có 30-50% giá trị nhà thì nên mua nhà trả góp không? Điều này phụ thuộc vào 2 yếu tố : "thu nhập đều" hàng tháng - khoản thu nhập ít bị thay đổi biến động, và "tiền bỏ heo" hàng tháng - số tiền còn lại sau khi trừ chi phí sinh hoạt.

Mọi người thường chỉ lấy thu nhập một người để tính bài toán tài chính khi mua nhà, mà quên mất thực tế phải dùng tổng thu nhập và tiền tích lũy của cả 2 vợ chồng. Vì căn nhà thường là tổ ấm của một gia đình, chứ ít khi dành riêng để một người ở một mình suốt đời.

Ví dụ 2 vợ chồng có tổng thu nhập 35 triệu đồng từ lương cố định, thêm 10 triệu từ thưởng  hay làm thêm, hoặc cuối năm người được thưởng thêm 30 triệu tháng 13, thì thu nhập đều chỉ là 35 triệu/tháng, khoản 10 triệu làm thêm hay tiền thưởng cuối năm kia xem như tiền để dành, xài Tết hay dự phòng các chi phí phát sinh khác.

Với 2 vợ chồng chưa có con thì chi phí sinh hoạt nếu tiết kiệm khoảng 15 triệu/tháng. Trích quỹ dự phòng 3 triệu thì mỗi tháng "tiền bỏ heo" là 17 triệu. Nếu mua nhà có thể ở ngay thì "tiền bỏ heo" thêm được 3 triệu từ tiền thuê trọ, thành 20 triệu /tháng. Số tiền 20 triệu này sẽ đảm bảo được cho khoản vay khoảng 1,4 tỷ với kì hạn 20-25 năm. Vậy nếu xác định mua nhà, với căn nhà 2 tỷ thì khoản vay 1,4 tỷ chiếm 70%, với căn nhà 2,8 tỷ thì khoản vay này chiếm 50%.

Trường hợp gia đình có thêm em bé, thì chi phí cho con khoảng 5 triệu/cháu phù hợp với vợ chồng thu nhập 35 triệu/tháng. Khi đó, "tiền bỏ heo" bị giảm xuống, bài toán mua nhà sẽ khó hơn, nên nhiều vợ chồng trẻ muốn chậm có con để tập trung cho nhà cửa, hoặc phải "cày" thêm việc để tăng thu nhập bù vào cho phần của đứa con.

Rất khó để tìm được căn nhà vừa túi tiền vừa có đủ tiện nghi. Bởi vì, "nhu cầu" của con người luôn cao hơn "năng lực tạo ra thu nhập", nên không sản phẩm nào có thể đáp ứng được tiêu chí "Làm theo năng lực, hưởng theo nhu cầu".

Dù là mua nhà hay mua bất cứ gì, cũng cần phải cân đối giá trị phù hợp với thu nhập của mình. Đừng đòi hỏi những căn nhà ở vị trí gần trung tâm, gần chỗ làm chỗ học, diện tích phải rộng trong khi thu nhập không đủ đáp ứng. Ví dụ, có thu nhập 65 triệu thì mua nhà 3,5 tỷ; nếu thu nhập 45 triệu thì mua nhà 2 tỷ (chung cư cũ, hay nhà nhỏ 20m2-30m2 ở quận xa); nếu thu nhập chỉ 35 triệu thì mua chung cư cũ ở quận ven 1,4 tỷ. Trường hợp thu nhập dưới nữa thì gần như khó có khả năng mua nhà, hoặc phải đánh đổi sống tiết kiệm hi sinh nhiều thú vui khác trong vài năm đến khi có thu nhập tốt hơn.