Hết thời “đất nền”, ăn theo “sóng” tăng giá chung cư, phân khúc này đang được nhà đầu tư săn lùng

Đất nền không còn là "món hời" cho nhà đầu tư

Vốn là sản phẩm luôn chiếm "sóng" thị trường, nhưng đất nền lại đang rơi vào tình trạng ảm đạm kéo dài suốt một năm qua. Hầu hết các khu vực từng diễn ra tình trạng sốt nóng giai đoạn 2021-2022 đến thời điểm hiện tại đều ghi nhận có sự cắt lỗ, giảm giá sâu.

Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng gần 2 năm qua, đất nền là sản phẩm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, trong khi nhu cầu thực thấp do loại hình bất động sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay.

Dự báo về sự phát triển của loại hình đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng nhận định tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 có quy định cấm việc phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III được đánh giá sẽ khiến phân khúc đất nền vốn đã khó lại càng khó hơn.

"Trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao...nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua" ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Căn hộ chung cư các tỉnh công nghiệp bỗng được quan tâm

Trái ngược với cảnh đất nền liên tục giảm giá thì giá chung cư liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Thậm chí, sau Tết, giá chung cư tiếp tục bất ngờ lập mặt bằng giá mới. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, giá chung cư giai đoạn cuối năm 2023 vẫn đang neo ở mức rất cao và là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp. Theo dự báo việc khan hiếm nguồn cung sẽ khiến đà tăng mặt hàng này chưa dừng lại.

Quan sát thực tế cho thấy, hiện giá chung cư tại TPHCM và Hà Nội đã tăng 50-100% trong 3-5 năm qua đẩy giá các căn hộ mới 2 phòng ngủ ở ngưỡng từ 2-5 tỷ căn, căn hộ 3 phòng ngủ có giá 6-10 tỷ/căn tỷ. Giá vốn tăng khiến tỷ suất đầu tư chung cư tại các thị trường này không còn hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư mặc dù giá thuê tăng.

Trong bối cảnh giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM ngày càng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến thị trường căn hộ chung cư các tỉnh phát triển công nghiệp bỗng hút các nhà đầu tư quan tâm. Xu hướng này từng diễn ra tại những thủ phủ chung cư mới như Bình Dương, Long An...cách đây 3 năm thì đến nay đã dần chuyển ra khu vực phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên…

Năm 2018, anh Nguyễn Hải (Hà Nội) được giới thiệu cơ hội đầu tư vào một dự án căn hộ tại Bình Dương với mức giá khoảng trên 20 triệu đồng mỗi m2, tầm 1,3-1,5 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Khi đó, anh Hải được giới thiệu sau nếu cho giới chuyên gia và người lao động cấp cao tại các khu công nghiệp xung quanh thuê thì tỷ suất lợi nhuận có thể đạt 12-15%/năm. Nhưng thời điểm đó anh Hải cho rằng phân khúc căn hộ ở tỉnh phải 5-10 năm nữa mới có thể phát triển tốt nên anh chưa vội đầu tư.

Tuy nhiên, chỉ 2 năm sau khi dự án đi vào hoàn thiện tỷ suất cho thuê của khu chung cư lên đến hơn 90%. Đặc biệt, giá các căn hộ cũng tăng đến 50% so với giá bán ban đầu do không chỉ khách có nhu cầu thuê cao mà người trẻ cũng muốn mua chung cư để sinh sống. "Tôi không nghĩ thị trường biến đổi nhanh thế", anh Hải cho biết và cũng tiết lộ anh đang quan tâm đến một dự án chung cư ở thủ phủ công nghiệp Thái Nguyên.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Thu Hằng – Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills, khu công nghiệp phát triển kéo theo nhu cầu nhà ở của các chuyên gia nước ngoài, lao động trong các khu công nghiệp ngày càng lớn. Đặc biệt, các chuyên gia nước ngoài thường chuộng phân khúc căn hộ chung cư cao cấp đầy đủ tiện ích thay vì ở nhà riêng lẻ. Khảo sát một vòng phân khúc căn hộ tại các thị trường khu công nghiệp miền Bắc có thể nhận thấy phân khúc căn hộ chung cư tại những vùng đất công nghiệp lớn đã bắt đầu có những tín hiệu rất khả quan khi nguồn cung khá nhỏ giọt, giá tăng liên tục.

Khảo sát tại Bắc Ninh, dự án Vinhomes Bắc Ninh (ngã 6 Trần Hưng Đạo - Lý Thái Tổ) có khoảng giá thuê 10 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 1 phòng ngủ, 15 triệu đồng/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ, 20 triệu đồng/tháng đối với căn 3 phòng ngủ. Giá thuê này đã tăng khoảng 30% so với năm 2021. Xa hơn một chút là thị trường Thái Nguyên, căn hộ Tecco Elite City có giá cho thuê 10 triệu đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Trong khi đó, giá căn hộ này dao động trong khoảng 1,3 tỷ đồng. Như vậy, tỷ suất lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ cho thuê trong khoảng 8-9%/năm. Không chỉ đầu tư cho thuê, các căn hộ này căn hộ cũng ghi nhận tăng khoảng 15-20% so với thời điểm mới mở bán năm 2021.

Có thể nói, với mức giá phổ biến trung bình từ 1,5-2,5 tỷ đồng/căn, các căn hộ chung cư tại những tỉnh công nghiệp đang hút mạnh sự quan tâm của nhà đầu tư. Bằng chứng là mới đây, dự án tháp chung cư VIC Grand Square tại Việt Trì mới ra mắt nhưng đã hút một lượng lớn khách hàng quan tâm, đặc biệt là những người mua đã có nhà Phú Thọ muốn đầu tư thêm căn hộ cho thuê và xuất hiện cả những nhà đầu tư Hà Nội tìm cơ hội ở những thị trường tỉnh công nghiệp.

"Làn sóng đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp đang đứng trước cơ hội bùng nổ bởi nhu cầu phát triển công nghiệp của Việt Nam đang tăng mạnh theo đà thu hút FDI. Đặc biệt, những khu vực mới như Thái Nguyên, Phú Thọ.. sẽ kéo theo hàng loạt yếu tố phát triển về hạ tầng, logistics, thương mại - dịch vụ… chính là thời cơ để các nhà đầu tư nhạy bén tìm được các sản phẩm đầu tư sinh lời", ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhận định.