Giới đầu tư “méo mặt” khi nhìn vào con số tiêu thụ “lẹt đẹt” của loại hình bất động sản này suốt 4 năm

Trong báo cáo thị trường năm 2024 mới đây của DKRA Consulting chỉ ra bức tranh “buồn” của thị trường nghỉ dưỡng. Trừ loại hình condotel có sự cải thiện sức cầu nhẹ trong quý cuối năm 2024 thì biệt thự, shophouse, nhà phố nghỉ dưỡng vẫn rất ảm đạm.

Ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp tiếp tục sự sụt giảm với mức giảm khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung tập trung ở khu vực miền Nam và miền Trung, chiếm 75% tổng nguồn cung cả nước.

Hàng loạt dự án ngừng triển khai, đóng giỏ hàng do vướng sai phạm khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh. Trong khi đó nguồn cung mới duy trì ở mức thấp, chỉ đóng góp khoảng 28% tổng nguồn cung trong năm.

Về sức cầu, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ tương đương 56% so với cùng kỳ. Cả năm 2024 có 62 dự án biệt thự nghỉ dưỡng chào thị trường, cung cấp 2.415 căn, nhưng chỉ tiêu thụ được 293 căn, chiếm tỉ lệ 12%. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có mức giá bán dưới 10 tỉ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có sự biến động so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao. Mặc dù, nhiều chính sách bán hàng được áp dụng như cam kết/chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh,… nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Sức cầu thậm chí “tệ” hơn ở loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng. Với 3.666 căn ra thị trường trong năm 2024 nhưng chỉ có 210 căn được hấp thụ, chiếm tỉ lệ 6%. Theo DKRA Consulting, nguồn cung nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng sơ cấp tăng 12% so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn ở mức khá thấp so với giai đoạn trước năm 2022.

Nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng so với cùng kỳ với mức tăng khoảng 1,7 lần, nhưng chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa.

Sức cầu chung thị trường tiếp tục sụt giảm, chỉ tương đương 57% so với cùng kỳ. Phần lớn giao dịch chỉ tập trung ở những dự án mới mở bán trong năm (chiếm đến 61%), trong khi các dự án cũ ghi nhận lượng giao dịch hạn chế.

Có lẽ, “khá khẩm” nhất ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình condotel. Với 7.795 căn sơ cấp được chào bán trong năm 2024 thì tiêu thụ được 3.088 căn, chiếm tỉ lệ 40%. Mức này đã tăng 2,6 lần so với năm 2023. Tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại những dự án mới mở bán trong năm. Ngược lại, những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Nguồn cung sơ cấp condotel cũng tốt lên với mức tăng 31% so với cùng kì năm ngoái, phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm 62%). Bên cạnh đó, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể khi tăng 89% so với cùng kỳ, nhưng chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa. Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ 5% so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì ở mức cao.

Theo DKRA Consulting, thanh khoản condotel nhìn chung vẫn còn thấp. Giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và có giá bán dưới 3 tỉ đồng/căn. Mặc dù thị trường condotel ghi nhận sự tăng trưởng trong năm qua nhưng sự tăng trưởng này chỉ mang tính cục bộ ở một số khu vực, không phản ánh toàn cảnh thị trường.

Việc thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng thấp đã tác động đến tâm lý nhà đầu tư. Rất nhiều người đang “ôm” tài sản tại các thị trường nghỉ dưỡng và trong trạng thái chờ đợi. Các vướng mắc pháp lý trở thành rào cản sức cầu đối với phân khúc này. Gần 4 năm nay, nhiều nhà đầu tư kì vọng thị trường sẽ dần phục hồi nhưng dường như sự ảm đảm của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.