Giải bài toán 'mắc kẹt' chung cư cũ nát ở TP.HCM

'Xử lý' chung cư cũ bằng cách nào?

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng việc cải tạo và di dời các chung cư cũ nát, xuống cấp ở nội thành TP.HCM rất cấp thiết nên cần làm nhanh. Nhiều doanh nghiệp rất sẵn sàng tham gia đầu tư, cải tạo chung cư cũ nát, góp phần chỉnh trang đô thị đẹp, văn minh, hiện đại. Cách thuận lợi nhất là Nhà nước thực hiện đền bù giải tỏa và đấu giá quỹ đất làm chung cư mới.

Nếu kêu gọi doanh nghiệp đầu tư ngay từ đầu, khi đấu giá, doanh nghiệp trúng thầu xem như điểm cộng. Nhưng nếu không trúng thì đơn vị được chọn sẽ thực hiện tiếp và chịu trách nhiệm chi trả các khoản đầu tư ban đầu, bao gồm lãi vay và các chi phí khác.

Theo ông, đây không phải là phương án dễ thực hiện, nhưng nếu minh bạch ngay từ đầu, chắc chắn các doanh nghiệp sẽ cùng chung tay.

Cũng theo ông Thạch, cần tính toán theo thứ tự ưu tiên. Ví dụ các chung cư cũ nát, nguy hiểm, diện tích lớn mà có thể xây dựng chung cư mới trên đất cũ thì ưu tiên tập trung giải tỏa và kêu gọi đầu tư ngay với các cơ chế hợp lý. Những chung cư nhỏ hẹp, không thể tái định cư tại chỗ thì dùng ngân sách hỗ trợ như nhà ở xã hội.

"Rõ ràng chúng ta không thể làm hết ngay cùng lúc, vì thế giải pháp là đưa ra thứ tự ưu tiên. Nên chia từng hạng mục, từng phần việc rõ ràng. Phần nào kêu gọi đầu tư được thì có cơ chế thuận lợi làm ngay, lối ra sẽ rõ ràng hơn", ông Thạch nói.

Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn - Tập đoàn Property Guru - cho rằng chuyện cải tạo, xây dựng chung cư cũ tại các đô thị lớn như TP.HCM là bài toán khó, bởi nhiều rào cản. Một trong những rào cản lớn là sự đồng thuận của người dân đang sinh sống tại đó.

"Mặc dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98 đã đưa ra các quy định mới, như giảm tỷ lệ đồng thuận từ 100% xuống 70% (trong đó 75% bỏ phiếu đồng ý), nhưng việc triển khai vẫn gặp khó khăn. Điển hình là nhóm hộ gia đình ở tầng trệt, có lợi thế kinh doanh luôn đòi hỏi đền bù cao; hoặc nhiều hộ gia đình cơi nới chiếm dụng không gian, làm phức tạp trong quá trình tính toán đền bù giải phóng mặt bằng", ông Tuấn nói.

Về phía doanh nghiệp, ông Tuấn cho rằng dù có nhiều ưu đãi liên quan tới miễn giảm thuế sử dụng đất và tiền thuê đất, được phép kinh doanh căn hộ, diện tích thương mại, hỗ trợ kinh phí di dời... nhưng rủi ro về việc dự án sẽ kéo dài, phát sinh lãi vay, chi phí xây dựng. Vì vậy, tính hấp dẫn với loại hình này giảm xuống và không nhiều doanh nghiệp hào hứng tham gia.

Hạn chế về vốn và hạ tầng cũng là yếu tố khiến việc cải tạo, xây mới chung cư cũ chậm chạp. Ngân sách hạn chế, trong khi chi phí kiểm định, lập quy hoạch, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội xung quanh các khu chung cư cũ luôn rất lớn.

Để thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM, theo ông Tuấn, cần giải pháp đồng bộ để cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Doanh nghiệp phải được tạo cơ chế ưu đãi như cho phép điều chỉnh quy hoạch, tăng chiều cao và tăng hệ số sử dụng đất, để tạo thêm quỹ đất thương mại bù đắp chi phí đầu tư; miễn và ưu đãi thuế liên quan tới phần lợi nhuận. Nhà nước cũng phải có các khoản lãi vay ưu đãi giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Với người dân, phải có sự minh bạch thông tin và tuyên truyền trung thực, bao gồm cải thiện điều kiện sống, an toàn, giá trị tài sản. Các phương án bồi thường, tái định cư cần công bố minh bạch và thống nhất ngay từ đầu.

Quan trọng nữa là Nhà nước rất cần đơn giản hóa về thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt 1/500 và Nhà nước hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, công viên, trường học…) sẽ giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Cần cơ chế đặc biệt để hút doanh nghiệp

Trong góp ý và đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của dự thảo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị bổ sung quy định ưu đãi thuế cho đầu tư, cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Hiệp hội cũng đề xuất mức thuế suất 10% để thu hút, khuyến khích mạnh mẽ doanh nghiệp, vì đây là phân khúc nhà ở mang tính an sinh xã hội cao nhưng khó thu hút đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu quan điểm: "Khuyến khích và thu hút nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là rất cấp thiết, bởi đây là một lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư hiện nay".

Theo Sở Xây dựng, UBND TP.HCM đã phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn và ban hành kế hoạch thực hiện trong 10 năm tới, trong đó có xây dựng Nghị quyết quy định thêm cơ chế ưu đãi, hỗ trợ với doanh nghiệp tham gia đầu tư.

" Trước đây, Thành phố đã trao quyền chủ động cho các quận huyện, TP Thủ Đức thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn quản lý; nay quyền này tiếp tục trao quyền cho UBND các phường, xã" , đại diện Sở Xây dựng khẳng định.

Với chung cư cấp D, TP.HCM sẽ rà soát chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc; nếu không đảm bảo khả thi thì bố trí tái định cư các địa điểm khác. Vị trí khu đất chung cư cũ được chuyển đổi phù hợp quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất để tổ chức đấu giá theo quy định.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và 53 chung cư xây dựng từ năm 1975 đến năm 1994. Trong đó có 16 chung cư cấp D cần di dời, tháo dỡ để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân. Nhưng mới có 9 chung cư hoàn tất di dời và 7 chung cư được tháo dỡ.

Gần 10 năm, thành phố mới thực hiện được 89,9% việc cải tạo, sửa chữa hoặc đầu tư xây mới chung cư cũ. Việc di dời mới được 57,28% và chỉ thực hiện 31,25% công tác tháo dỡ đối với chung cư cấp D so với mục tiêu đề ra.