500 triệu vẫn mua được nhà: Ai đang ở đó?

Để sở hữu một căn hộ hai phòng ngủ trên thị trường TP.HCM hiện nay, một gia đình có tổng thu nhập từ 30 đến 35 triệu đồng/tháng sẽ phải tiết kiệm toàn bộ số tiền kiếm được, không chi tiêu một đồng nào, trong 57 năm. Điều kiện là căn hộ trên chỉ có mức giá 2 tỷ đồng.

"Việc mua nhà tại TP.HCM là bất khả thi", Võ Nhật Tiến, 22 tuổi, tóm tắt thực tế của gia đình mình bằng một câu ngắn gọn.

Gia đình ba thành viên của anh đã thoát khỏi bài toán không có lời trên từ 7 năm trước (năm 2019) bằng việc chuyển vào một căn hộ rộng hơn 36m2 tại Khu nhà ở xã hội (NOXH) Lê Thành (phường An Lạc, TP.HCM).

Số tiền họ chi trả (cả đặt cọc và trả góp) để được sở hữu nhà là khoảng 500 triệu đồng, tương đương đơn giá gần 13,9 triệu đồng/m2. Đến thời điểm hiện tại, các dữ liệu kinh tế xác nhận mức giá này đã hoàn toàn biến mất trên thị trường.

Báo cáo quý I/2026 từ Cushman & Wakefield chỉ ra lý do vì sao căn hộ của Tiến dần trở thành 'tuyệt chủng'. Bởi, toàn TP.HCM chỉ có khoảng 1.200 căn hộ được chào bán mới trong quý, giảm mạnh 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, sự sụt giảm nguồn cung đi kèm với cấu trúc thị trường lệch pha nghiêm trọng: phân khúc hạng sang chiếm giữ 72% nguồn cung mới, 28% còn lại thuộc về nhóm sản phẩm cao cấp. Báo cáo này không cung cấp dữ liệu ghi nhận nào về phân khúc nhà ở bình dân và vừa túi tiền.

Việc tập trung vào các sản phẩm căn hộ đắt đỏ đã đẩy giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM lên mức cao nhất mọi thời đại: gần 7.300 USD/m2 (tương đương hơn 190 triệu đồng/m2). Con số này tăng 19% chỉ sau một quý và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với đại bộ phận người lao động, đà leo thang này sẽ khiến giấc mở an cư tại đô thị lớn nhất nước dần xa vời.

Cuộc sống bên trong những căn hộ 'tuyệt chủng'

Nằm ngoài vòng xoáy tăng giá trên là dự án NOXH Lê Thành. Được triển khai từ năm 2017 trên quỹ đất 18.000m2, dự án này gồm 4 block nhà cao 5 tầng với quy mô 930 căn hộ. Các căn hộ được xây dựng chỉ gồm 2 loại: 36m2 và 43m2. Giá bán khởi điểm từ 491 triệu đồng/căn.

Dù diện tích nhỏ song các công năng vận hành cơ bản của một dự án chung cư sau nhiều năm vẫn được duy trì.

"Chất lượng nhà vẫn tốt", sau 7 năm sinh hoạt cùng mẹ và anh trai tại đây, Tiến khẳng định.

Tuy nhiên, anh thừa nhận, bản thân cũng có nhu cầu ở trong một không gian sinh hoạt rộng rãi hơn nếu điều kiện cho phép. Nhưng, để chuyển sang căn hộ 2 phòng ngủ, mức tổng thu nhập 35 triệu của cả 3 mẹ con là không thể.

Ở một căn hộ khác của dự án, thị trường thứ cấp của phân khúc NOXH vẫn là 'chiếc phao' cho người thu nhập thấp.

Năm 2023, ông Châu Mạnh Quần chấp nhận chi 900 triệu đồng để mua lại một căn hộ có diện tích 43m2 tại đây, tương đương gần 21 triệu đồng/m2.

Không gian một phòng ngủ, một phòng vệ sinh và ban công nhỏ là nơi sinh hoạt của 3 nhân khẩu trong gia đình ông.

Dù không gian bị giới hạn, người đàn ông 63 tuổi vẫn hài lòng với lựa chọn này bởi tài chính của gia đình không cho phép họ có phương án thứ hai.

"Nếu không mua căn hộ ở đây thì tôi sẽ không thể đủ tiền mua chỗ khác. Với số tiền trên, chúng tôi chỉ có thể đi tới các tỉnh khác mới mua được nhà", ông nói thêm trước khi đi phụ bán quán ăn bên ngoài.