Cộng đồng dừng mua nhà để tránh “ngáo giá”, sự thật giá bất động sản không như kỳ vọng của khách hàng
Với kỳ vọng về giá bất động sản sẽ giảm, hơn 108.000 người tham gia "cộng đồng dừng mua nhà để tránh “ngáo giá”. Tuy nhiên, cơn sốt giá chỉ là cục bộ ở một số khu vực tại Hà Nội và thị trường bất động sản sẽ chính thức có bảng giá đất mới từ năm 2026.
"Cộng đồng dừng mua nhà để tránh ngáo giá" được một nhóm khách hàng thành lập trên nền tảng mạng xã hội Facebook từ đầu tháng 4/2024, sau 6 tháng đến nay đã có hơn 108.000 thành viên.
Group này được giới thiệu là cộng đồng của người tìm mua nhà, thành viên ở đây là những người đồng quan điểm: “mức giá hiên tại không hợp lý nên tạm thời dừng mua”.
Tại cộng đồng này, hàng ngày có hàng chục post được các thành viên đưa lên đề cập đến những bất cập về giá nhà đất tại Hà Nội, đồng thời kêu gọi các thành viên khác dừng mua nhà với kỳ vọng lãi suất ngân hàng sẽ tăng, thị trường bất động sản vỡ bong bóng, đóng băng giá sẽ giảm như thời kỳ 2012-2013.
Nhiều bài viết phản ánh giá nhà Hà Nội đỉnh cơn sốt 2011 và giai đoạn cơn sốt đã hạ nhiệt 2013 khiến nhiều nơi giảm giá 30%. Từ khi đó đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều thăng trầm tăng giá, giảm giá. Đến 2023-2024 là cơn sốt căn hộ chung cư, khiến giá chung cư đã đẩy cao “chót vót”, trở thành giấc mơ xa vời đối với nhiều người dân.
Các thành viên trong diễn đàn kỳ vọng khi Nhà nước siết lại thị trường bất động sản và các Luật về đất đai, nhà ở có hiệu lực, giá đất, giá chung cư sẽ giảm và về đúng giá trị thực. “Chu kỳ bất động sản sẽ giảm giá vào năm 2026 khi ngân hàng tăng lãi suất, các Luật chính thức được áp dụng, giá nhà sẽ giảm”, nhiều ý kiến kỳ vọng về thị trường.
Để tìm hiểu thị trường bất động sản qua đánh giá từ các nhà chuyên môn cho thấy, từ cuối năm 2022, kênh thông tin Batdongsan.com.vn đưa ra dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đảo chiều vào khoảng quý 2 đến quý 4/2024. Hiện tại, dữ liệu cho thấy thị trường đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng.
Cụ thể, mức độ quan tâm đất trong quý 3/2024 dự kiến tăng 49% so với cùng kỳ 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%. Tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn, 72% môi giới nhận định biến động trong thị trường bất động sản hiện tại đang có nhiều tín hiệu tích cực hơn.
Theo tổng hợp của Batdongsan.com.vn, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m 2 đến 90 triệu đồng/m 2 . Còn tại TP.HCM, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m 2 đến 130 triệu đồng/m 2 .
Trả lời khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn môi giới nhận định tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức trung bình (30% - 60%) đến mức rất tốt (>80%).
Thị trường nhà riêng và đất nền cũng đã ghi nhận khởi sắc. Theo dữ liệu thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, hai loại hình nhà riêng và đất nền nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.
Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, tại miền Bắc, giá nhà riêng tăng lên mức 173 triệu đồng/m 2 vào Q3/2024 so với mức 95 triệu đồng/m 2 vào Q1/2021. Trong khi đó, giá đất nền tại khu vực này tăng lên mức 46 triệu đồng/m 2 vào Q3/2024 so với mức 27 triệu đồng/m 2 vào Q1/2021.
Còn tại khu vực miền Nam, biến động giá đất nền và nhà riêng không quá lớn. Cụ thể, giá nhà riêng tăng lên mức 106 triệu đồng/m 2 vào Q3/2024 so với mức 94 triệu đồng/m 2 vào Q1/2021 và giá đất nền tăng nhẹ lên mức 17 triệu đồng/m 2 vào Q3/2024 so với mức 13 triệu đồng/m 2 vào Q1/2021.
Từ góc độ của nhà quản lý cho thấy, mới đây, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.
Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực từ 01/8/2024, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật mới là bỏ khung giá đất cũ, bảng giá đất được xác định "sát với thị trường" căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...
Với bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất...
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.
Khi áp dụng bảng giá đất năm 2024, Bộ Xây dựng cho biết, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án đã tăng lên nhiều so với trước. “Việc áp dụng bảng giá đất mới sát với thị trường trong thời gian tới sẽ làm giá bán nhà ở, bất động sản tăng trung bình từ 15 - 20% so với thời điểm trước đó”, Bộ Xây dựng thông tin.
